Lors de l’envoi d’une enquête sur nos conférences web, il y a quelques mois, vous êtes nombreux à nous avoir demandé d’aborder l’immobilier et l’investissement locatif 🏠
Avec la hausse des taux d’intérêts et la baisse amorcée des prix de l’immobilier, il n’est en effet pas simple de se lancer !
Afin de vous guider, nous sommes très heureux de vous inviter à notre webinaire : “Immobilier locatif : comment se lancer en 2023 ? 😎“, jeudi 23 mars à 18h avec Compta Com Investissement, notre partenaire pour l’expertise comptable des investisseurs immobiliers.
Au sommaire de cette conférence :
- Qu’est-ce qu’un “bon” investissement locatif ?
- Quels sont les différents investissements locatifs ?
- Que choisir entre la location nue et meublée ?
- Zoom sur la location meublée : fiscalité, gestion, etc.
- Comment se lancer ?
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif peut être très avantageux car il permet de se constituer un patrimoine durable, générer des revenus complémentaires mais c’est aussi un outil efficace pour la transmission de patrimoine.
Un autre avantage de l’investissement immobilier locatif est la possibilité de profiter de l’effet de levier lorsque les taux d’intérêt sont favorables
Néanmoins, il faut garder en tête que l’investissement immobilier est un engagement important et sur le long terme : il doit donc répondre à un projet bien défini !
L’investissement immobilier peut se faire de façon intermédiée, par exemple via une SCPI ou un fonds immobilier, mais aussi en direct avec un investissement locatif “classique”.
Et c’est sur ce dernier point, que nous nous sommes intéressés dans ce webinaire “Immobilier locatif : comment se lancer en 2023 ?”.
Qu’est-ce qu’un “bon” investissement locatif ?
Un bon investissement locatif est avant tout un projet qui correspond à vos objectifs et à votre situation.
Chaque personne a des priorités et des besoins différents. Ainsi, il est important de choisir un projet qui vous convient :
- Souhaitez-vous générer des revenus complémentaires ?
- Vous constituer un patrimoine sur le long terme ?
- Bénéficier d’avantages fiscaux ?
- Préparer la transmission de votre patrimoine ?, etc.
Votre projet d’investissement locatif doit être en accord avec vos objectifs.
Par exemple, avec un budget de 500 000€, il est possible d’acheter un appartement à Paris, 5 petits studios étudiants ou bien une maison en bord de mer. Tout dépend de votre projet !
Il faut bien estimer le temps que vous êtes prêt à consacrer à la gestion du bien. En effet, les locations de courte durée sont plus chronophages que les locations long terme.
A noter : il est toujours possible de déléguer ce travail de gestion à une conciergerie mais cela s’accompagne de charges supplémentaires.
Une fois votre projet bien défini, vous pouvez comparer les différentes offres grâce à la rentabilité nette que peut vous apporter le bien immobilier. La rentabilité nette se calcule à partir de la rentabilité brute à laquelle on déduit les différentes charges et impositions générées par les loyers.
La rentabilité est importante dans la recherche d’un projet immobilier. Toutefois, il est primordial de regarder le projet dans sa globalité ! Il faut donc comparer la rentabilité au prix d’achat du bien, évaluer la potentielle plus-value à la revente, estimer les travaux et regarder comment ils peuvent être amortis.
Seulement une fois le projet défini, et après avoir vérifié s’il y à un besoin sur le marché, alors on peut alors s’intéresser au régime d’imposition.
Par exemple, il ne faut pas se précipiter dans un projet immobilier meublé car il semble plus avantageux en terme fiscal s’ il ne correspond à aucun besoin sur le marché : le dispositif défiscalisant est la cerise sur le gâteau.
A quel âge faire un investissement locatif ?
il n’y a pas d’âge limite pour se lancer dans un projet d’investissement locatif. Cependant, il est important de prendre en considération certains facteurs, notamment en ce qui concerne l’obtention d’un crédit immobilier, à mesure que l’on avance en âge.
L’âge peut avoir un impact sur la capacité à obtenir un crédit immobilier en raison des critères de solvabilité évalués par les banques et des risques perçus liés à l’âge. Effectivement, il est plus compliqué d’obtenir un crédit immobilier à 70 ans qu’à 25 ans.
Que choisir entre la location nue et meublée ?
Avant d’être fiscal, le choix entre la location nue et la location meublée se fera en fonction de votre projet immobilier.
Les catégories de revenus sont également différentes :
- La location nue relève des revenus fonciers,
- La location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Les revenus de la location nue
L’imposition des revenus fonciers (location nue) peut être basée sur le régime réel ou le régime micro-foncier. Voici un aperçu du fonctionnement de ces deux régimes.
Le régime Micro-foncier
Le régime micro-foncier est un régime simplifié réservé aux propriétaires dont les revenus sont inférieurs à 15 000€ par an.
Grâce à ce régime, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos revenus bruts, sans pouvoir déduire les charges réelles.
Les revenus fonciers imposables sont ajoutés aux autres revenus et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le régime réel de la location nue
Dans le régime réel dans le cadre d’une location nue, il n’y a pas d’abattement forfaitaire. Vous devez déclarer vos revenus en déduisant les charges réelles liées à la propriété.
Les charges peuvent être :
- les intérêts d’emprunt,
- les frais de gestion,
- les travaux,
- les dépenses d’entretien ou de réparation, etc.
Vous devez tenir une comptabilité précise et conserver toutes les pièces justificatives (tickets de caisse, factures) pour justifier les dépenses déduites.
Les revenus fonciers nets (revenus bruts moins les charges déductibles) sont ensuite ajoutés aux autres revenus imposables et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Dans ces régimes, le résultat peut être un bénéfice ou un déficit.
Les bénéfices génèrent de l’impôt sur le revenu mais aussi de la CSG/CRDS à 17,2%. Ainsi, un contribuable taxé à l’impôt sur le revenu dans la tranche de 30% sera taxé à 47,2%.
Certains déficits sont imputables sur les autres revenus dans la limite de 10 700€ (déficits issus de dépenses autres que les intérêts d’emprunt : par exemple les déficits liés aux travaux).
Les revenus de la location meublée
Le régime d’imposition de la location meublée dépend de la nature de l’activité et du niveau de revenus générés. En France, il existe deux régimes fiscaux pour la location meublée : le régime micro-BIC et le régime réel (LMNP).
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique aux propriétaires qui perçoivent des revenus de la location meublée et dont les revenus bruts annuels ne dépassent pas 72 600€.
Dans ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% (voire 71% si meublé de tourisme) sur les revenus bruts. Cela signifie que vous ne déclarez que la moitié de vos revenus bruts comme revenus imposables.
Le régime réel BIC (LMNP)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les propriétaires qui réalisent des revenus issus de la location meublée tout en n’exerçant pas cette activité de manière professionnelle.
Pour bénéficier du statut LMNP, certaines conditions doivent être remplies, notamment que les revenus ne dépassent pas 23 000€ par an.
Ce régime ne bénéficie pas d’abattement forfaitaire mais permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts, frais d’entretien…).
Il permet aussi d’amortir le bien. C’est une spécificité du réel BIC.
L’activité est exercée en entreprise individuelle qui nécessite une liasse fiscale et un bilan.
Pour cela, nous vous conseillons d’être accompagné par un expert comptable comme Compta Com.
Ici, les bénéfices génèrent le même impôt que pour la location nue mais les déficits ne sont pas imputables sur les autres revenus.
La location meublée, notamment grâce au LMNP, permet dans une majorité des cas de ne pas payer d’impôts !
Qu’est-ce que l’amortissement ?
L’amortissement est la capacité de constater la dépréciation comptable de la valeur d’un bien même s’il ne perd pas de valeur (souvent dans l’immobilier il en gagne !).
L’amortissement est pratiqué par composant. Ainsi, le terrain n’est pas amortissable.
Même si vous possédez déjà un bien et que vous voulez en faire une location meublée, alors le dispositif défiscalisant grâce à l’amortissement peut toujours se pratiquer grâce à une estimation du bien.
Votre stratégie patrimoniale de 2023
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Replay “Immobilier locatif : comment se lancer en 2023 ?”
Retrouvez ci-dessous le replay de notre conférence “Immobilier locatif : comment se lancer en 2023 ?”👇🏻
