Nous sommes très heureux de vous faire découvrir une opportunité d’investissement qui rencontre un succès considérable depuis sa création, il y a quelques mois : l’unité de compte SCI Silver Avenir.
Spécialisée dans le viager mutualisé, cette SCI (Société Civile Immobilière) vise à offrir des perspectives de rendement intéressantes, alliant diversification et sens pour votre épargne : le maintien à domicile des seniors. Les biens immobiliers sont achetés, avec une décote d’environ 40%, à des seniors qui ont la garantie de rester à vie au sein de leur domicile et ainsi d’améliorer leur qualité de vie.
Afin d’en savoir plus, nous avons organisé une conférence web “Donner du sens à son épargne avec le viager mutualisé”, ce mercredi 7 avril dernier à 18h, avec 3 experts :
- Maxime Camus, Directeur Général chez Grisbee,
- Zoé Bach, Responsable Développement chez Silver Avenir,
- Charlotte Evanguelidis, Gérante Immobilière chez Silver Avenir,
Au sommaire de cette conférence :
- Qu’est-ce que le viager mutualisé ? A qui s’adresse-t-il ?
- Zoom sur la SCI phare du moment : Silver Avenir1
Retrouvez la synthèse et le replay de la conférence ci-dessous.
Le marché du viager porteur grâce à une espérance de vie allongée
Depuis plusieurs décennies, les progrès médicaux ont augmenté l’espérance de vie en France, principalement en raison d’une amélioration des traitements des cancers et de certaines maladies. Notre population de seniors présente une pyramide des âges qui ne fait qu’augmenter.
Généralement, les seniors sont propriétaires de leurs biens et ont une retraite qui ne leur est pas suffisante.
L’une des principales parties du patrimoine des seniors qui continue d’évoluer et d’augmenter en valeur est l’immobilier. Toutefois, comme ils continuent à vivre dedans, cela devient difficile de le monétiser.
Le viager est un enjeu sociétal car il permet de monétiser le patrimoine des seniors afin de le rendre liquide sans changer leur vie au quotidien, et de continuer d’habiter à leur domicile comme ils l’ont toujours fait.
Viager classique vs viager mutualisé : quels avantages pour les seniors ?
Nous connaissons tous le viager classique qui consiste à vendre un bien immobilier à une personne en échange d’une rente viagère. Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée au moment de la signature de l’acte de vente.
Contrairement au viager classique, le viager mutualisé est composé à 100% de bouquet. Aucune rente n’est versée. Les avantages du viager mutualisé, appelé également viager bouquet, sont multiples par rapport au viager classique :
• Plus de risque d’impayés et de non-paiement de la rente viagère
En effet, lors du viager mutualisé, le bouquet est payé en 1 seule fois. Contrairement au viager classique, où le risque d’un défaut de paiement de l’acheteur de la rente viagère peut arriver sur le long terme.
• De plus gros projets
Le viager mutualisé permet aux seniors de toucher leur argent tout de suite et pas de manière progressive comme avec le viager classique. Cette somme d’argent plus importante leur permet d’avoir plus de projets et plus de possibilités pour en profiter.
• Meilleure fiscalité
Avec le viager classique, ils sont payés sous forme de rente. En France, les rentes sont taxées comme un revenu. Les seniors doivent les déclarer et payer des impôts. Avec le bouquet du viager mutualisé, ils ne sont pas taxés. Ils touchent donc plus d’argent quand on leur donne “100% bouquet” (viager mutualisé) que le couple “bouquet / rente” (viager classique).
Investir dans le viager mutualisé avec Grisbee Vie
Vous pouvez investir dans le viager mutualisé via le fonds Silver Avenir, disponible au sein de l’assurance-vie Grisbee Vie. Le fonds est accessible uniquement depuis l’assureur Suravenir. Silver Avenir est une unité de compte et une SCI (Société Civile immobilière) qui vise à offrir des perspectives de rendement intéressantes, alliant diversification et sens pour votre épargne : le maintien à domicile des seniors.
Aujourd’hui, les fonds en euros sont de moins en moins performants. La SCI Silver Avenir se présente comme une alternative peu risquée aux fonds en euros, avec un indicateur de niveau de risque de 3 sur 7. Elle reste toutefois une unité de compte qui présente un risque de perte en capital.
Quelle est la stratégie d’investissement du fonds Silver Avenir ?
Le fonds a été lancé en juillet 2020. Il est composé de 52 biens au sein de son portefeuille. Aujourd’hui, 58 millions d’euros ont été investis. Silver Avenir achète sur des marchés dynamiques et d’opportunités. En effet, ils récupèrent la pleine-propriété des biens, dans le but de les revendre et de les relouer par la suite.
Le fonds est composé à 70% d’appartements et 30% de maisons. Il s’agit de biens assez prestigieux. En effet, leur valorisation est estimée autour de 1 million d’euros. Les biens immobiliers sont situés principalement dans les grandes métropoles françaises (Région parisienne, Bordeaux, Lyon, Annecy, Saint-Tropez…). Ce sont des biens qui seront vendus et loués facilement. La décote est en moyenne de 40% (minimum 38% et maximum 42%).
La moyenne d’âge est autour de 82 ans, il y a autant d’hommes que de femmes mais aussi de couples.
Lors de son lancement, ils avaient ciblé un marché assez spécialisé en s’appuyant sur le viager classique. Après quelques mois, Silver Avenir a remarqué que le viager mutualisé (ou viager 100% bouquet) attirait une typologie de client plus large qu’en viager classique. Aujourd’hui, lorsque ces solutions de viager mutualisé (100% bouquet) ou de viager classique (bouquet / rente) sont proposées par les agents immobiliers de ce fonds, les seniors choisissent à plus de 90%, le viager mutualisé.
Il est alors évident qu’il y a un véritable enjeu sociétal et besoin de la part des seniors qui souhaitent généralement :
- Dépenser et profiter de leur argent,
- Optimiser la transmission et la succession de leur patrimoine afin de réduire les droits de succession mis en place par l’État
Silver Avenir : un lancement incroyable, est-il toujours intéressant d’investir ?
Les projections de collecte étaient estimées à 150 millions d’euros pour la première année. En avril 2021 (7 mois après le lancement), le fonds Silver Avenir a déjà collecté plus de 170 millions d’euros.
Aujourd’hui ce fonds a une incroyable dynamique où l’évolution dans les mois à venir reste très intéressante.
Selon Charlotte Evanguelidis, gérante immobilière chez Silver Avenir, cela est dû à la maturité du marché. Elle nous explique également les différents moteurs de performance de cette unité de compte :
- Lors de la tarification des biens, c’est-à-dire à la valeur d’achat. Ils achètent avec une décotte de 40% de la valeur des biens. Il y a une négociation au prix d’entrée. Mécaniquement, il y a une grosse performance à l’achat.
- L’espérance de vie allongée : l’immobilier gagne en valeur avec le temps. Chaque année qui passe où les seniors vivent dans leur bien, leur donne ainsi de la valeur. Silver Avenir est ainsi davantage nue-propriétaire.
- Le jour de la libération (cela peut-être autre que décès), les seniors profitent et peuvent avoir d’autres projets. Cela arrive qu’ils décident de voyager et de partir de leur habitation définitivement. Silver Avenir récupère avec leur accord 100% de la valeur de leur bien.
Il n’est pas trop tard pour investir car l’acquisition de biens continue. Le bilan sera fait en fin d’année. Toutefois, il est conseillé d’investir le plus tôt possible et avant que l’acquisition de nouveaux biens ne ralentisse. Charlotte Evanguilidis, a informé qu’il n’était pas impossible que l’enveloppe soit fermée pour une période donnée.
Questions autour du viager mutualisé et de la SCI Silver Avenir
Nous vous remercions pour votre intérêt ? Lors de cette notre conférence web, vous avez été particulièrement nombreux à participer et à nous poser des questions. Voici un récapitulatif de vos principales interrogations :
Un investissement dans Silver Avenir au sein de Grisbee Vie entre t’il dans l’assiette de l’IFI ?
Le fonds est assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur les actifs immobiliers (environ 70% du fonds). L’autre partie de ce fonds est composée de liquidité (30%).
Que se passe-t-il pour un senior qui part en ehpad ?
Si le senior part en ehpad, il y a différentes possibilités :
- Soit il abandonne son droit d’usage et d’habitation car il pense qu’il ne peut pas revenir. Dans ce cas là, il aura une indemnité compensatrice qui lui est versée.
- S’il décide de rester dans l’ehpad et pense pouvoir revenir un jour, alors le bien restera vide. Silver Avenir aura le droit de passage une fois par an afin de remettre le bien en état.
Pour maintenir le bien en état, qui est chargé des travaux et de l’entretien ?
Tout l’entretien et les travaux des biens, est à la charge de l’occupation (senior). Silver Avenir a toutefois à sa charge tous les gros travaux tels que la toiture ou encore la charpente par exemple.
Quels sont les frais de la SCI Silver Avenir ?
Il y a des frais classiques pour une unité de compte liés à la SCI. Il y a 2% de frais d’entrée qui vont payer les frais des différents investissements au sein de la SCI. Il y a également 1,60% de frais de gestion qui permettent de payer la société de gestion ainsi que les prestataires.
De manière plus globale, au sein du contrat Grisbee Vie, il n’y a pas de frais d’entrée, ni d’arbitrage ni de sortie. Nous avons des frais de gestion très attractifs. N’hésitez pas à contacter nos conseillers afin de découvrir cette solution et de la mettre en place si elle est adaptée à votre profil d’investisseur et à vos objectifs d’investissement.
Il y a-t-il un délai de conservation préconisé ?
C’est un placement liquide car le fonds est disponible au sein de l’assurance-vie Grisbee Vie. Le délai de détention préconisé est alors comme celui d’une assurance-vie, 8 ans. Cela reste de l’immobilier, il est plus judicieux de le conserver sur le long terme.
Quelle est la valeur liquidative du fonds Silver Avenir aujourd’hui ?
Lors de son lancement en juillet 2020, elle était de 100. Fin décembre 2020, la valeur liquidative était de 107,40. Aujourd’hui, le 7 avril 2021 elle est de 113,91.
Vous souhaitez en avoir plus sur le viager mutualisé ou Silver Avenir ? Vous avez besoin d’un conseil ou souhaitez en savoir plus ? N’hésitez pas à nous contacter !
Retrouvez ci-dessous le replay de notre conférence.
