Statut du bailleur privé : tout comprendre sur le dispositif immobilier Jeanbrun.
La loi de finances pour 2026 a initié le statut de bailleur privé, connu également sous le dispositif Jeanbrun.
Ce nouveau dispositif fiscal vise à remplacer le Pinel et relancer l’investissement locatif.
Introduit par amendement gouvernemental lors des débats parlementaires, il cible les bailleurs individuels pour des locations nues en résidence principale, avec un amortissement du bien en échange d’engagements locatifs stricts.
Quels sont les objectifs du statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé poursuit un double objectif : redonner de l’attractivité à l’investissement locatif résidentiel et orienter davantage les capitaux privés vers le logement intermédiaire et social.
Le gouvernement souhaite ainsi :
- Stimuler l’offre de logements à louer dans un contexte marqué par une diminution du parc locatif disponible ces dernières années.
- Simplifier le paysage fiscal en remplaçant les dispositifs jugés complexes, comme le Pinel, par un cadre unique, plus lisible et accessible pour les investisseurs particuliers.
- Associer les avantages fiscaux à des conditions strictes : plafonnement des loyers, durée minimale d’engagement locatif et respect de critères environnementaux renforcés.
Critères d’éligibilité des biens et bailleurs
Le statut de bailleur privé vise principalement les bailleurs non professionnels qui louent des logements nus destinés à la résidence principale, situés dans des zones à forte demande locative. L’objectif est d’encourager un investissement locatif patrimonial mesuré, orienté vers les segments intermédiaire et social.
Bénéficiaires
Sont éligibles :
- Les personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu,
- Les indivisions,
- Les SCI translucides (non soumises à l’impôt sur les sociétés).
Les sociétés relevant de l’impôt sur les sociétés sont exclues du dispositif.
Biens concernés par le dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun s’applique exclusivement à :
- Des logements neufs conformes à la réglementation environnementale RE2020, notamment en VEFA et majoritairement en habitat collectif.
- Certains logements anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde, avec des travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition et permettant d’atteindre un DPE A ou B.
Conditions d’usage et de détention
Les biens doivent être loués nus, en résidence principale, dans le cadre d’une location longue durée. La location à un ascendant ou descendant jusqu’au deuxième degré inclus est interdite.
Afin de cibler des investisseurs patrimoniaux modérés, le dispositif est limité à deux logements éligibles par foyer fiscal.
Engagements locatifs obligatoires
L’investisseur s’engage sur une durée minimale de 9 à 12 ans selon le niveau de loyer choisi (renouvelable tacitement), avec des loyers et ressources des locataires plafonnés sur les bases des zones LLI (Location Longue Durée Intermédiaire) ou Pinel, soit environ 15% en dessous des loyers de marché. Une sortie anticipée est possible (vente, mutation professionnelle), mais entraîne une reprise proportionnelle des avantages fiscaux.
Ces contraintes visent à garantir un apport effectif en logements intermédiaires et sociaux, dans des immeubles collectifs situés en zones tendues.
Mécanisme fiscal : l’amortissement au cœur du dispositif
L’amortissement comptable porte sur 80% de la valeur du bien (hors foncier) et est déductible des revenus fonciers. Les déficits sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, avec report des excédents. Une réintégration fiscale proportionnelle s’applique en cas de revente anticipée.
| Type de location | Plafond loyer | Amortissement Neuf Collectif | Amortissement Rénové | Engagement |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 8 000 €/an | 3,5% | 3% | 9 ans |
| Social | 10 000 €/an | 4,5% | 3,5% | 9 ans |
| Très social | 12 000 €/an | 5,5% | 4% | 9 ans |
Les taux varient selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social type Loc’Avantages).
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre fin 2025 et le 31 décembre 2028. Il est effectif dès le 1er janvier 2026 pour les actes notariés post-promulgation.
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