Vous êtes de plus en plus nombreux à connaître les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) et à acheter des parts de celles-ci.
Mais investir en démembrement en acquérant uniquement la nue-propriété des parts de SCPI est beaucoup moins connu ! Et pourtant, c’est un excellent moyen pour préparer sa retraite. Explications !
En quoi consiste la SCPI en nue-propriété ?
De manière traditionnelle, lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous percevez immédiatement les revenus locatifs issus de vos parts. Leur rendement distribué en 2018 est en moyenne de 4,35 %, ce qui explique le succès des SCPI.
Avec la SCPI en démembrement, il en va autrement. En effet, dans ce cadre, vous pouvez acheter la nue-propriété des parts. En d’autres termes, vous devenez propriétaire des murs, mais ne bénéficiez pas de la jouissance de ces derniers. C’est l’usufruitier qui obtient la jouissance des parts de SCPI et peut ainsi percevoir les loyers et ce, pendant toute la durée du démembrement.
Vous vous demandez où est l’intérêt d’un tel placement ? Nous allons vous l’expliquer.
SCPI en nue-propriété : un placement d’avenir
Certes, pendant une période de 5, 10 ou 15 ans, en fonction de la durée du démembrement, vous ne percevez aucun loyer.
Pour autant, vous êtes loin d’être perdant. En effet, une décote est appliquée au moment d’acheter vos parts de SCPI. Cette décote dépend notamment de la durée du démembrement et atteint de 28 à 37% de la valeur des SCPI.
Ainsi, vous obtenez des parts à un tarif très avantageux et commencez à percevoir des revenus complémentaires quelques années plus tard.
Cet investissement à moindre coût peut représenter un véritable atout au moment de votre départ à la retraite et vous permettre de conserver le niveau de vie que vous aviez lorsque vous étiez actif.
Des avantages fiscaux non négligeables
Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez aucun loyer et donc ne payez pas d’impôt sur le revenu. Un avantage certain si votre tranche marginale d’imposition est élevée.
Par ailleurs, l’achat de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’IFI. C’est en effet l’usufruitier qui est imposé sur ses parts de SCPI.
Enfin, en cas de plus-value à la fin de la période de démembrement, le prix d’achat pris en compte est le prix de la pleine propriété et non celui ayant subi une décote !
SCPI en nue-propriété : le montage de Pierre
A 52 ans, Pierre achète des parts de SCPI en nue-propriété, pour 100.000 euros, avec une durée de démembrement de 10 ans et une valorisation de 68% du prix des parts. La valeur de ces parts en pleine propriété est de 147.059 euros. Le gain immédiat est donc de 47.059 euros, soit 47% du montant versé (hors frais de souscription).
Pendant 10 ans, Pierre ne perçoit aucun revenu et ne paye donc pas d’impôt sur ces parts de SCPI. Tant mieux, car sa TMI est de 41% !
Au bout de 10 ans, à 62 ans, Pierre quitte la vie active et ses revenus à la retraite sont donc moins élevés.
Bonne nouvelle : le démembrement touche à sa fin et Pierre récupère la pleine propriété de ses parts de SCPI. Il en a donc la jouissance, pour une valeur de 164.069 euros (hypothèse de revalorisation des parts et des loyers de 1% par an sur la période). Soit un gain de 64.069 euros par rapport au prix d’achat des parts. Attention : la valorisation des parts peut bien entendu évoluer à la baisse. Les SCPI présentent en effet un risque de perte en capital.
Avec un rendement espéré de 4,5% par an, nets de frais de gestion, Pierre percevra par ailleurs un revenu net complémentaire de 7.383 euros l’année de son départ à la retraite, avant impôt, soit 615 euros par mois. Pas mal non ?
Vous souhaitez en savoir plus sur ce montage ? Prenez contact avec nos conseillers en gestion de patrimoine 😉
