Différentes possibilités se présentent au loueur pour déclarer ses revenus issus d’une activité LMNP  :

• Le régime micro-BIC : les recettes ne doivent pas dépasser 70.000 €. Un abattement de 50% est appliqué sur ces recettes. Ensuite, par contre, aucune charge ne peut être déductible,
• Le régime BIC ou régime réel simplifié : cela s’applique pour les revenus locatifs supérieurs à 70.000 € ou pour les particuliers préférant ce régime au régime micro-BIC. Celui-ci est bien plus complexe et nécessite l’intervention d’un professionnel en comptabilité. Avec ce régime, il devient possible de déduire les charges réelles des revenus générés (intérêt d’emprunt, frais de notaire, taxes et assurances et amortissement du bien loué et des meubles …).

Sur le plan fiscal, grâce à cette défiscalisation, le contribuable se trouvera sans revenu LMNP imposable durant de nombreuses années (parfois plus de 20 ans ). Il est ainsi très intéressant de ne pas être ponctionné à hauteur de 14%, 30% ou 41% suivant votre niveau de tranche d’imposition sur ces revenus complémentaires.

A noter que l’amortissement est linéaire sur la durée de vie du bien allant de 5 à 7 ans pour les meubles et les équipements et de 20 à 40 ans pour les immeubles.

L’amortissement ne peut pas creuser le déficit d’exploitation. Il peut être reporté à 10 ans sur les bénéfices futurs du LMNP et non sur le revenu global. En général, l’activité du LMNP est déficitaire durant les premières années de l’investissement. Les recettes ne suivant pas les charges : intérêts bancaires à payer, clientèle à constituer, frais divers… les amortissements ne viendront donc pas aggraver le résultat négatif. En revanche, plus tard lorsque l’activité renouera avec les bénéfices, alors les amortissements cumulés peuvent être utilisés pour diminuer le bénéfice voire le ramener à zéro.

Pour ce qui est de l’imposition des plus ou moins-values réalisées lors de la vente du bien, cela relève de la fiscalité des résidences secondaires pour les particuliers.

Pour investir en LMNP, il faut respecter les conditions suivantes :

• Acheter un logement
• Le meubler
• Réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé ou obtenir moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité
• Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel

Un logement est considéré comme meublé à partir du moment où le locataire peut y vivre convenablement. Ainsi, il doit comporter au minimum : lit, table, chaise, vaisselle…

Pour bien investir en LMNP, il est important, en premier lieu, de remplir le formulaire P0i qui vous permet d’obtenir un numéro SIRET. Cette identification vous sera demandée par le centre des impôts lors du dépôt de votre déclaration 2031.

Le Formulaire “P0i” (Cerfa N°11921*01) est une déclaration de début d’activité personne physique. Ce document n’est pas valable pour les activités commerciales (type LMP) donc il ne déclenche pas l’inscription au registre du commerce.

Il est important d’envoyer le formulaire au centre des impôts des entreprises du lieu où se trouve votre bien dans un délai de 15 jours maximum après le début d’activité.

L’acquisition de certains logements tels qu’un bien immobilier meublé dans une résidence de services (étudiants, personnes âgées, handicapées, établissements de soins…) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2020 ouvre droit à une réduction d’impôts, grâce à la loi Censi-Bouvard.

La défiscalisation s’élève à 11 % du prix du bien pour un logement acquis jusqu’à hauteur de 300 000 €. Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale. Si l’impôt à payer est insuffisant pour absorber la réduction d’impôt obtenue avec l’amendement Censi-Bouvard, le solde est mis en réserve pour être (ré)utilisable et réduire l’impôt des 6 années à venir. 

La loi Bouvard peut donc générer jusqu’à 3 666 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans (300000*11%/9=3666). La réduction du montant de la TVA de 20% est cumulable à la réduction d’impôt en loi Bouvard de 11%.

Par contre, il est impossible d’amortir la valeur du bien (sauf si l’investissement dépasse le plafond de 300 000 euros prévus par la loi, la partie amortissable étant limité à l’investissement au dessus de 300 000 euros).

Par ailleurs, pour les contribuables bénéficiant de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard dans l’investissement locatif, la démarche à faire pour percevoir l’avantage fiscal est différente.
De ce fait, sur le formulaire 2042 C, dans le cadre « Investissements destinés à la Location Meublée Non Professionnelle : loi Censi-Bouvard », l’investisseur doit inscrire les informations relatives à son engagement de location sur 9 ans renouvelables. Les contribuables concernés peuvent également inscrire les reports de réduction d’impôt dont ils n’ont pu bénéficier lors des années précédentes.

La gestion en direct d’un bien immobilier en LMNP est très fastidieuse. N’hésitez pas à déléguer cela à un professionnel.