La location meublée (LMNP/LMP)

Un investissement immobilier fiscalement avantageux

La location en meublée est un excellent système pour faire de l’investissement locatif car sa fiscalité est très avantageuse et les loyers pratiqués sont souvent majorés : certains biens (petites surfaces ou centre ville) peuvent se louer 10 à 25% plus cher en location meublée qu’en location nue.

Tout contribuable propriétaire qui met en location un bien meublé peut prétendre au statut de LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) sous les conditions suivantes : tirer des revenus locatifs inférieurs à 23 000€ TTC par an et ces revenus ne couvrent pas les 50% des revenus de votre foyer fiscal.

Si ces conditions ne sont pas réunies, le bailleur aura donc le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Les risques encourus sont ceux inhérent à l’immobilier : les prix peuvent baisser et le logement peut rester vacant sur certaines périodes. Attention donc à bien choisir la localisation du bien et le profil du locataire !

La location en meublée professionnelle (LMP) est, pour les professionnels, un excellent moyen de faire de l’investissement locatif en profitant d’une fiscalité avantageuse et mettre en place des loyers majorés.

Il faut réunir différentes conditions pour obtenir ce statut :

  • Avoir une ou plusieurs personnes du foyer fiscal à être inscrit au RCS, en qualité de loueur professionnel et verser des cotisations sociales
  • Les recettes annuelles cumulées grâce à la location sous le statut LMP doivent être supérieures à 23.000 € TTC par an et représenter au moins 50 % des revenus du foyer fiscal

Le statut de LMP présente une fiscalité très attractive : le bailleur pourra ainsi ne pas être imposé sur les revenus locatifs durant de nombreuses années grâce à l’amortissement du local et des meubles.

Sachant que pour une location normale, les loyers sont à intégrer dans les revenus du foyer fiscal, il est très intéressant de ne pas être imposé à hauteur de 14%, 30% ou 41% suivant votre niveau de tranche d’imposition sur ces revenus complémentaires.

8 solutions pour réduire votre impôt

LMNP

Différentes possibilités se présentent au loueur pour déclarer ses revenus issus d’une activité LMNP  :

  • Le régime micro-BIC : les recettes ne doivent pas dépasser 70.000 €. Un abattement de 50% est appliqué sur ces recettes. Ensuite, par contre, aucune charge ne peut être déductible,
  • Le régime BIC ou régime réel simplifié : cela s’applique pour les revenus locatifs supérieurs à 70.000 € ou pour les particuliers préférant ce régime au régime micro-BIC. Celui-ci est bien plus complexe et nécessite l’intervention d’un professionnel en comptabilité. Avec ce régime, il devient possible de déduire les charges réelles des revenus générés (intérêt d’emprunt, frais de notaire, taxes et assurances et amortissement du bien loué et des meubles …).

Sur le plan fiscal, grâce à cette défiscalisation, le contribuable se trouvera sans revenu LMNP imposable durant de nombreuses années (parfois plus de 20 ans ). Il est ainsi très intéressant de ne pas être ponctionné à hauteur de 14%, 30% ou 41% suivant votre niveau de tranche d’imposition sur ces revenus complémentaires.

A noter que l’amortissement est linéaire sur la durée de vie du bien allant de 5 à 7 ans pour les meubles et les équipements et de 20 à 40 ans pour les immeubles.

L’amortissement ne peut pas creuser le déficit d’exploitation. Il peut être reporté à 10 ans sur les bénéfices futurs du LMNP et non sur le revenu global. En général, l’activité du LMNP est déficitaire durant les premières années de l’investissement. Les recettes ne suivant pas les charges : intérêts bancaires à payer, clientèle à constituer, frais divers… les amortissements ne viendront donc pas aggraver le résultat négatif. En revanche, plus tard lorsque l’activité renouera avec les bénéfices, alors les amortissements cumulés peuvent être utilisés pour diminuer le bénéfice voire le ramener à zéro.

Pour ce qui est de l’imposition des plus ou moins-values réalisées lors de la vente du bien, cela relève de la fiscalité des résidences secondaires pour les particuliers.

Pour investir en LMNP, il faut respecter les conditions suivantes :

  • Acheter un logement
  • Le meubler
  • Réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé ou obtenir moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité
  • Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel

Un logement est considéré comme meublé à partir du moment où le locataire peut y vivre convenablement. Ainsi, il doit comporter au minimum : lit, table, chaise, vaisselle…

Pour bien investir en LMNP, il est important, en premier lieu, de remplir le formulaire P0i qui vous permet d’obtenir un numéro SIRET. Cette identification vous sera demandée par le centre des impôts lors du dépôt de votre déclaration 2031.

Le Formulaire “P0i” (Cerfa N°11921*01) est une déclaration de début d’activité personne physique. Ce document n’est pas valable pour les activités commerciales (type LMP) donc il ne déclenche pas l’inscription au registre du commerce.

Il est important d’envoyer le formulaire au centre des impôts des entreprises du lieu où se trouve votre bien dans un délai de 15 jours maximum après le début d’activité.

L’acquisition de certains logements tels qu’un bien immobilier meublé dans une résidence de services (étudiants, personnes âgées, handicapées, établissements de soins…) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2020 ouvre droit à une réduction d’impôts, grâce à la loi Censi-Bouvard.

La défiscalisation s’élève à 11 % du prix du bien pour un logement acquis jusqu’à hauteur de 300 000 €. Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale. Si l’impôt à payer est insuffisant pour absorber la réduction d’impôt obtenue avec l’amendement Censi-Bouvard, le solde est mis en réserve pour être (ré)utilisable et réduire l’impôt des 6 années à venir. 

La loi Bouvard peut donc générer jusqu’à 3 666 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans (300000*11%/9=3666). La réduction du montant de la TVA de 20% est cumulable à la réduction d’impôt en loi Bouvard de 11%.

Par contre, il est impossible d’amortir la valeur du bien (sauf si l’investissement dépasse le plafond de 300 000 euros prévus par la loi, la partie amortissable étant limité à l’investissement au dessus de 300 000 euros).

Par ailleurs, pour les contribuables bénéficiant de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard dans l’investissement locatif, la démarche à faire pour percevoir l’avantage fiscal est différente.
De ce fait, sur le formulaire 2042 C, dans le cadre « Investissements destinés à la Location Meublée Non Professionnelle : loi Censi-Bouvard », l’investisseur doit inscrire les informations relatives à son engagement de location sur 9 ans renouvelables. Les contribuables concernés peuvent également inscrire les reports de réduction d’impôt dont ils n’ont pu bénéficier lors des années précédentes.

La gestion en direct d’un bien immobilier en LMNP est très fastidieuse. N’hésitez pas à déléguer cela à un professionnel.

LMP

Le statut de LMP présente notamment de multiples avantages personnels pour l’investisseur : 

  •  Devenir propriétaire d’un bien immobilier valorisé et à fort potentiel de rentabilité
  • Disposer de revenus complémentaires pour la retraite
  • Apporter plus de sécurité à la famille
  • Un IFI fortement réduit : les biens immobiliers faisant partis des biens professionels, ils ne sont donc pas pris en compte.
  • Avoir une exonération des plus-values en cas de cession dans les 5 ans qui suivent la création de l’activité et si celle-ci n’enregistre pas plus de 90 000 € de revenus locatifs.

De plus, l’investisseur tirera des revenus locatifs importants avec la possibilité de défiscalisation, lors de périodes déficitaires, sans plafonnement (contrairement aux autres niches fiscales).

Chaque année, l’investisseur en LMP, contrairement au LMNP, pourra déduire de son revenu global, la différence entre ses revenus locatifs et la somme des charges suivantes :

  • Intérêts d’emprunt
  • Frais liés au bien immobilier (co-propiété, entretien, réparation, impôts…)
  • Cotisations vieillesse du bailleur

Annuellement, durant les premières années (période déficitaire), l’investisseur cumule les amortissements effectués sur les immeubles (25 à 40 ans) et les meubles (5 à 7 ans). Il sera possible de puiser dans ces charges lorsque l’activité commencera à devenir bénéficiaire. Les revenus BIC excédentaires seront ainsi effacés.

Il est à noter que l’amortissement de l’immeuble se fait hors valorisation du terrain qui représente généralement 20% du montant du bien.

Les revenus de l’activité LMP seront donc nets d’impôts pendant plusieurs années (plus de 20 ans dans certains cas).

Les Loueurs en Meublés Professionnels (LMP) doivent remplir les conditions suivantes :

  • Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur en meublé et verser des cotisations sociales
  • Réaliser des recettes annuelles issues de l’activité de loueur en meublé supérieures à 23 000 euros TTC par an et représentant au moins 50 % des revenus d’activité de l’investisseur
  • Les revenus qui découlent de l’activité de LMP doivent être déclarés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers
Le Loueur en meublé professionnel peut :
  • Avoir le statut de travailleur non salarié et est considéré comme un commerçant. Il est soumis au régime des Travailleurs Non Salariés et doit s’inscrire à une caisse de prestation spécifique avec le versement de cotisations minimales
  • Cumuler l’activité de loueur avec une activité de salarié ou de retraité, sous conditions

Les logements éligibles au LMP peuvent être évidemment des logements normaux (chambres, appartements, maisons…) ainsi que des résidences touristiques, de loisirs, étudiantes, des établissements médicalisés et des résidences d’affaires avec services. Cependant, le statut du loueur en meublé professionnel implique seulement les locaux d’habitation.

De plus, ils doivent nécessairement être meublés. Un logement est considéré comme meublé à partir du moment où le locataire peut y vivre convenablement. Ainsi, il doit comporter au minimum : lit, table, chaise, vaisselle…

Diverses déclarations sont nécessaires :

  • Déclaration d’existence d’activité à souscrire auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises) de votre Chambre de commerce
  • Déclaration BIC n°2031 accompagnée de ces 7 annexes : bilan simplifié, compte de résultat simplifié composé du résultat comptable et du résultat fiscal, tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus ou moins values
  • Déclaration de la taxe professionnelle (si assujetti)
  • Déclaration URSSAF (si l’activité est assujettie aux cotisations sociales)
  • Déclaration de TVA (si résidence avec services para-hôteliers)

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