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Guide produit – Régime para-hôtelier
Le régime para-hôtelier : principes et fonctionnement
Découvrez une solution efficace pour la location saisonnière
Chez Grisbee, nous avons à cœur de vous faire connaître des solutions patrimoniales sérieuses qui sortent des sentiers battus.
A cet égard, le régime de la para-hôtellerie, encore méconnu, présente des atouts indéniables.
En mettant en location un bien immobilier et en proposant certains services hôteliers, vous pouvez en effet obtenir de nombreux avantages.
Quelles sont les caractéristiques du régime para-hôtelier ? A qui s’adresse ce dispositif ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Comment investir en para-hôtellerie ?
Découvrez tout ce qu’il faut savoir dans ce guide pratique.
Qu’est-ce que le régime para-hôtelier ?
L’investissement para-hôtelier est un dispositif à étudier si vous souhaitez réaliser une activité de location saisonnière.
Son fonctionnement est simple : vous investissez dans un bien immobilier que vous louez meublé, avec des services comparables à ceux proposés par un hôtel.
En contrepartie de la location du bien, la loi vous accorde, sous certaines conditions, de nombreux avantages, principalement en matière de TVA et d’impôt (impôt sur les revenus, IFI et fiscalité de la plus-value).
Cette activité peut être réalisée en direct ou au travers d’une société.
Quelles prestations faut-il fournir pour bénéficier du régime de la para-hôtellerie ?
Afin de pouvoir relever du régime para-hôtelier, vous devez fournir, au-delà de l’hébergement proposé, au moins 3 des 4 prestations de services suivantes :
- Le nettoyage régulier des locaux ;
- La fourniture de linge de maison (draps, serviettes…) ;
- La fourniture du petit déjeuner ;
- La réception de la clientèle.
Ces services doivent être rendus dans des conditions similaires à celles des établissements hôteliers.
A titre d’exemples : le ménage doit être régulier et ne doit pas être effectué uniquement lors du changement de locataire, la réception ne doit pas se limiter à la simple remise des clés et la fourniture du linge de maison doit être régulière.
Il est possible de déléguer certains de ces services. Cependant, si vous ne fournissez pas au moins 3 prestations dans des conditions satisfaisantes, vous relevez alors du régime de la location meublée (LMNP / LMP) et non pas du régime para-hôtelier.
Les avantages en matière d’impôt sur le revenu
La location para-hôtelière est une activité qui relève, sur le plan fiscal, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comme pour les régimes de la location meublée, l’un des principaux avantages du dispositif para-hôtelier est de pouvoir réduire ses impôts en déduisant de nombreuses charges des revenus locatifs, y compris l’amortissement du bien.
Plus précisément, les charges suivantes sont déductibles des revenus issus de la location :
- les frais de notaire et frais d’agence,
- les frais d’entretien et travaux d’amélioration,
- les factures énergétiques (eau, électricité…),
- les charges de copropriété le cas échéant,
- les intérêt des emprunts,
- l’amortissement des locaux, du matériel ou encore des meubles,
- ou encore les déplacements du propriétaire dans le cadre de l’activité hôtelière.
Par rapport à la location meublée, il est intéressant de noter que l’amortissement du bien peut-être réalisé sur une durée plus courte, ce qui permet de générer un déficit important les premières années.
Autre avantage, le dispositif para-hôtelier est plus généreux en matière de report des déficits fiscaux.
En location meublée non professionnelle, un déficit fiscal est uniquement reportable sur les revenus de la même activité, pendant 10 ans.
Avec le régime para-hôtelier, le déficit est déductible du revenu global imposable du foyer fiscal, si vous avez une participation directe et continue à l’activité. Le déficit est imputé dans un premier temps sur les autres BIC éventuellement générés, puis sur le revenu global du foyer fiscal. Le solde peut même être reporté sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
L’investissement para-hôtelier peut donc apporter une réduction importante de l’impôt sur le revenu, alors que la location meublée non professionnelle permet « seulement » de limiter l’imposition de ses revenus locatifs.
Les avantages en matière de TVA
Atout majeur par rapport aux autres dispositifs de location, le régime para-hôtelier permet de profiter du régime de la TVA.
L’activité para-hôtelière est en effet une activité commerciale assujettie à la Taxe sur la Valeur Ajoutée.
L’investisseur doit facturer la TVA à ses locataires (au taux de 10% pour la partie hébergement et petit-déjeuner) et la reverser à l’administration fiscale.
Mais il peut surtout récupérer la TVA sur ses travaux, sur ses achats et même sur l’acquisition du bien immobilier !
Vous devez poursuivre l’activité de parahôtellerie pendant 20 ans afin que la TVA récupérée sur le prix d’acquisition soit définitivement acquise ! En cas de revente du bien moins de 20 ans après son acquisition, il est important de noter qu’une partie de la TVA déduite devra être reversée à l’administration (sauf s’il y a reprise de l’engagement par le nouvel acquéreur).
Attention également : l’administration effectue des contrôles quasi systématiques en cas de demande de remboursement de TVA.
Les avantages en matière d’imposition des plus-values
L’activité para-hôtelière est soumise au régime des plus-values professionnelles. La plus-value professionnelle est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire sa valeur comptabilisée dans le bilan, diminuée des amortissements.
Lorsque le bien est détenu depuis plus de deux ans, cette plus-value se décompose entre une plus-value à court terme et une plus-value à long terme.
La plus-value à court terme est la plus-value réalisée à hauteur des amortissements déduits. Elle est intégrée dans le résultat de l’exercice et est imposable au taux progressif de l’impôt sur le revenu. Elle est également soumise aux cotisations sociales des indépendants (Sécurité Sociale des indépendants ou SSI).
Au-delà des amortissements, le surplus de plus-value, appelé plus-value à long terme, est fiscalisé au taux de 12,8%, après application d’abattements en fonction de la durée de détention. Cette plus-value est exonérée en cas de détention de plus de 15 ans (contre 22 ans pour un bien détenu en location nue par exemple).
La plus-value, qu’elle soit à court ou long terme, pourra également bénéficier d’une exonération en fonction des recettes :
- l’activité doit avoir été exercée pendant 5 ans au moins, à titre professionnel, ce qui suppose que l’exploitant (ou l’associé d’une société fiscalement translucide) s’implique personnellement et de manière continue dans la gestion de l’activité, et puisse justifier de diligences effectives, sans qu’il ne soit nécessaire que l’activité de para-hôtellerie constitue son activité principale ;
- la moyenne des recettes HT des deux années qui précèdent celle de la réalisation de la vente ne doit pas excéder 250 000 euros pour bénéficier d’une exonération intégrale (une exonération partielle étant possible lorsque le chiffre d’affaires est compris entre 250 000 et 350 000 euros).
Les avantages en matière d’IFI
Si l’activité de para-hôtellerie est exercée en direct et qu’il s’agit de l’activité principale de l’un des membres du foyer fiscal, les biens utilisés dans le cadre de cette activité sont exonérés d’IFI.
Au travers d’une société, l’activité de para-hôtellerie permet de bénéficier d’une exonération automatique d’IFI, même si aucun des associés de la société n’y exerce son activité principale.
C’est encore un avantage par rapport à l’activité de location meublée en LMNP ou LMP. Il est plus complexe d’exonérer d’IFI les biens immobiliers loués meublés, même lorsque l’activité est exercée en société. Seuls les professionnels de la location meublée, qui en font leur activité principale pourront, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération d’IFI.
Quels sont les inconvénients du régime para-hôtelier ?
La para-hôtellerie a aussi des contraintes et des inconvénients.
Comme vous avez pu le constater ci-dessus, le régime est plus exigeant que la location meublée : des services doivent être fournis et l’ameublement attendu est plus complet et donc coûteux.
Ce régime demande aussi un investissement personnel important en temps pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux : la participation d’un des membres du foyer doit être personnelle, continue et directe.
Attention également : si vous prévoyez de recevoir plus de 15 personnes, vous devenez ERP (Etablissement Recevant du Public) et devez respecter des standards élevés en matière de sécurité.
La durée de détention du bien doit par ailleurs être supérieure à 20 ans pour conserver les avantages acquis.
Enfin, l’utilisation du logement à des fins personnelles est possible mais limitée. L’activité hôtelière doit en effet être la principale destination du bien.
Comment investir en para-hôtellerie ?
Avant de vous lancer, nous vous invitons chez Grisbee à regarder différents points d’attention :
- Assurez-vous que cet investissement correspond à vos projets de vie : demandant un investissement personnel plus important que d’autres dispositifs, vous devez avoir une réelle envie de réaliser une activité hôtelière.
- Choisissez évidemment avec beaucoup attention le lieu, afin qu’il y ait un marché réel en matière de location saisonnière.
- Enfin faites-vous conseiller, à la fois sur le volet fiscal mais aussi sur votre stratégie globale. A ce titre, les conseillers de Grisbee sont bien entendu à votre disposition.
Pour conclure, le dispositif para-hôtelier est une solution qui peut s’avérer particulièrement efficace pour investir dans l’immobilier. Il ne s’adresse toutefois pas à tous les profils d’investisseurs. Nous vous invitons donc à bien vous renseigner et à bien connaître les autres solutions d’investissement locatif.
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