Investir dans l'immobilier

La pierre, toujours l'investissement préféré des Français

investir dans l'immobilier

Actif tangible, l’immobilier se différencie par sa nature des valeurs mobilières, et donc financières. 

Depuis les années mouvementées de 2007 et 2008, l’immobilier a su procurer une certaine sécurité à de nombreux investisseurs.

Bénéficiant d’un cycle long, rares sont en effet les acquéreurs dont le capital s’est dévalué dans le temps. 

Posséder de l’immobilier d’investissement, comme tout autre actif patrimonial, correspond parfaitement à une logique de diversification.

Découvrez dès à présent les différentes possibilités qui s’offrent à vous pour investir dans l’immobilier locatif.

SCPI : Investir dans l'immobilier sans contrainte

Acheter un bien immobilier pour le louer

L’achat d’un appartement, d’une maison pour le louer et toucher ensuite des revenus locatifs est un très bon moyen de s’enrichir ou d’améliorer sensiblement sa retraite le jour J !

Pourquoi acheter un bien immobilier pour le louer ?

  • Le rendement pour certains biens peut se révéler très lucratif (plus de 8% par an).
  • L’immobilier est un placement disposant d’un effet de levier très important. Il n’est pas nécessaire d’avoir la totalité des fonds pour investir dans l’immobilier. Tout peut se faire par emprunt. Ce sont ainsi les banques, en vous prêtant de l’argent, qui vous permettent d’acheter le bien immobilier et ainsi de vous créer un capital !
  • La volatilité des biens immobiliers est bien moins importante que les différents autres placements. Durant plusieurs décennies, la demande sera supérieure à l’offre et ainsi cela maintiendra les prix durant de nombreuses années.

Qu’est-ce que le rendement / la rentabilité d’un bien immobilier ?

Le rendement est la totalité des revenus annuels auxquels sont retranchées les différentes charges, divisés par le montant du bien immobilier. Cela donne : (revenus annuels – charges) / valorisation du bien immobilier

Comme indiqué, il est très important de prendre en compte les charges annuelles qui sont liées au bien : assurances, travaux de réparation et d’entretien, les impôts, les taxes, les frais de gestion…

Plus le rendement est élevé, plus la location de la maison ou de l’appartement est lucrative. En règle générale, les petites surfaces, les biens mis en collocation, les parkings sont les plus rentables…

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

Pour investir dans l’immobilier, chaque investisseur peut emprunter de l’argent auprès de sa banque. En règle générale, le taux d’endettement ne dépasse pas 33%. Ainsi, si un particulier touche 6.000€ net par mois, il pourra rembourser 2.000€ d’emprunt et ainsi emprunter, par exemple, avec un taux d’intérêts de 4%, 330.000 € sur 20 ans.

Ainsi, dans l’exemple ci-dessus, en empruntant 330.000€, une personne pourra acheter une maison, la louer mensuellement 1400€ et ainsi avoir un rendement de 5% par an (1400*12/330000). L’investisseur devra mettre chaque mois 600€ de sa poche pour rembourser l’emprunt (2000 – 1400) et ainsi, au bout de 20 ans, il aura mis de côté 144 000€ et sera propriétaire d’un bien d’une valeur de 330 000€.

C’est ce que l’on appelle l’effet de levier.

Pour information, auprès de sa banque, il est possible d’emprunter pour acheter un bien immobilier, mais ce n’est pas possible de le faire lorsque l’on investit, par exemple, dans une assurance vie !

Quels sont les pièges à éviter ?

  • Acheter rapidement sans connaître le lieu du bien immobilier
  • Regarder uniquement la rentabilité de l’investissement. Il est certaines fois très dur de revendre certains biens atypiques.
  • Acheter des grandes surfaces qui peuvent, sur le papier, générer une rentabilité importante ! Plus les surfaces sont grandes, plus les frais de rénovation et d’entretien seront importants et imputeront, au final, la rentabilité du bien.
  • Ne pas oublier d’intégrer les revenus locatifs dans vos revenus globaux. Ils seront ensuite imposés à votre taux marginal d’imposition. Ainsi, vous pouvez perdre 30 ou 40%.
  • Bien regarder le cadre fiscal actuel et à venir du bien que vous souhaitez acheter.

Souscrire une SCPI

Egalement appelée “pierre papier”, les SCPI vous permettent d’investir dans l’immobilier par l’intermédiaire de sociétés de gestion. Bureaux, commerces, entrepôts, … : les SCPI vous proposent un choix varié de placement.

Les SCPI vous permettent ainsi d’investir dans la pierre sans être obligé de placer des sommes très importantes.

Dotées de rendements attractifs (plus de 4% en moyenne), les SCPI peuvent générer un complément de revenus intéressant.

Comparez ici simplement toutes les SCPI du marché.

Investir dans des EHPAD

Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) sont des résidences de service accueillant des personnes âgées nécessitant un soutien médical.

Avec le vieillissement progressif de la population, les EHPAD se positionnent comme un placement d’avenir avec des rendements allant jusqu’à 5%. C’est donc un excellent moyen pour diversifier son patrimoine et bénéficier de rendements attractifs !

De plus, il est possible pour l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux selon le choix du support d’investissement (Censi-Bouvard, LMP et LMNP) !

Investir dans l'hôtellerie

L’investissement hôtellier est un placement qui a su résister face aux crises. Avec une demande supérieure à l’offre et un taux d’occupation supérieur à 80% à Paris, ce type d’investissement peut s’avérer très judicieux pour diversifier son patrimoine.

L’investissement est conseillé pour une durée supérieure à 7 ans avec des rendements allant jusqu’à 8%.

De plus, il est aussi possible de bénéficier d’une fiscalité allégée en plaçant son investissement sur son PEA ou PEA-PME.

Investir à l'étranger

L’investissement dans de l’immobilier à l’étranger permet de profiter de marchés immobiliers plus profitables qu’en France, notamment dans des zones comme l’Europe ou l’Amérique du Nord.

Certaines zones sont à privilégier en raison de leur marché immobilier en plein essor ou de leur fiscalité particulièrement attirante, notamment l’Île Maurice ou les Etats-Unis.

De plus, l’investisseur peut profiter des avantages que lui confèrent les taux de change. L’investissement immobilier à l’étranger est donc un moyen efficace pour diversifier son patrimoine tout en bénéficiant de rendements élevés.

Investir dans des parkings

Investir dans des places de parking pour les louer ensuite est un investissement qui offre de belles rentabilités et qui peut s’avérer être plus intéressant qu’un investissement dans de l’immobilier classique.

La demande pour les emplacements de parkings est très élevée à Paris en raison du peu d’emplacements publiques pour se garer.

Les rendements avoisinent les 8-9% et le bien ne nécessite aucun frais d’entretien car il ne se dégrade pas contrairement à de l’immobilier traditionnel.

Les loyers encaissés peuvent bénéficier d’une fiscalité réduite si celui-ci choisit d’être soumis au régime micro-foncier.

Investir dans l'immobilier en démembrement

Le principe de l’immobilier en démembrement est de séparer la nue-propriété de l’usufruit du bien pendant une durée de 15 à 20 ans.

Il est donc possible d’investir :

  • Dans l’usufruit d’un bien immobilier qui représente 40% de la valeur du bien immobilier. L’investisseur pourra soit utiliser le bien pour se loger ou toucher les revenus générés par la location du bien.
  • Dans la nue-propriété d’un bien immobilier qui représente 60% de la valeur du bien immobilier. L’investisseur devient propriétaire de la totalité du bien au terme de la durée d’investissement. Durant la période d’investissement, la nue-propriété est exonérée d’IFI et le nu-propriétaire n’a pas de taxe foncière à payer.

L’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier est donc un investissement très intéressant pour les investisseurs dont l’IFI est déjà élevé, mais aussi pour les investisseurs à la retraite ayant des revenus élevés qui veulent continuer d’agrandir leur patrimoine.

D’autre part, le démembrement immobilier est très utilisé pour préparer sa succession : le donateur garde l’usufruit du bien immobilier et transmet la nue-propriété, qui n’est pas soumise aux droits de succession, à ses héritiers.

Investir dans le viager occupé mutualisé

Alors que la population vieillit et que le marché du logement est de moins en moins accessible, le viager occupé mutualisé devient une solution d’investissement de plus en plus intéressante et d’intérêt commun.

Il est maintenant possible d’investir dans des sociétés spécialisées (ex : SICAV) qui gèrent un patrimoine constitué exclusivement de biens en viager occupé mutualisé. L’avantage de ce type d’investissement est la mutualisation du risque de longévité et l’aspect diversifié et liquide de l’investissement ainsi que des rendements élevés jusqu’à 8%.

L'actualité de l'immobilier

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