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Guide objectif – Investir dans l’immobilier

Investir dans l'immobilier locatif en 2024

La pierre, toujours l'investissement préféré des Français

investir dans l'immobilier

En France, nous avons une véritable passion pour la pierre. Près de 60% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Et devenir propriétaire est le rêve de nombreux locataires.

Ces dernières décennies, l’immobilier a su traverser les crises et procurer une sécurité certaine aux investisseurs. Les prix de l’immobilier ancien en France ont quasiment triplé depuis l’année 2000, malgré quelques soubresauts entre 2008 et 2015.

Depuis 2022, la remontée rapide des taux et les règles imposées par le HCSF en matière de crédit immobilier ont toutefois grippé le marché immobilier : les prix ont amorcé une baisse dans quasiment tout le pays depuis 2023.

Dans ce nouveau contexte, des opportunités peuvent être saisies, mais cela impose une vigilance accrue à tous les investisseurs. Il faut plus que jamais disposer d’un horizon d’investissement de long terme pour investir dans l’immobilier en 2024.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Location nue ou meublée, régime para-hôtelier… : Découvrez les principales possibilités qui s’offrent à vous.

5 solutions pour investir dans l'immobilier locatif

Investir en location nue

La solution la plus connue pour investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un bien et à le mettre en location nue (c’est-à-dire sans ameublement).

Cette solution est généralement la plus appropriée pour les locations longues durées et les appartements familiaux. C’est aussi la seule possibilité qui s’offre à vous si vous souhaitez profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel ou du Malraux.

En location nue, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (régimes foncier ou micro-foncier).

La plus-value éventuellement générée lors de la cession du bien est imposée au titre du régime des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention.

Une solution simple pour démarrer dans l'immobilier locatif

Une fiscalité peu incitative

Investir en location meublée (LMNP / LMP)

La location meublée, non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP) présente des avantages fiscaux.

Comme leur nom l’indique, ces dispositifs nécessitent de meubler le bien mis en locationCela peut être particulièrement adapté pour une location saisonnière évidemment, mais aussi pour la location de petites surfaces à des étudiants, les investissements dans des résidences services ou encore les locations en copropriétés.

La location meublée devient professionnelle (LMP), quand les recettes annuelles issues de l’activité de location dépassent 23 000 euros et qu’elles sont supérieures aux revenus d’activité du foyer fiscal.

Principal avantage de la location meublée, il est possible d’amortir le bien mis en location et de déduire les amortissements du résultat. Cela peut permettre de réduire considérablement voire d’annuler l’imposition des loyers perçusEn cas de déficit, celui-ci est même reportable pendant 10 ans sur les revenus de la même activité.

En LMNP, la plus-value éventuellement générée est imposée au titre du régime des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention, de la même manière qu’en location nue. En LMP, le déficit est imputable sur le revenu global du contribuable et la plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles.

Un régime bénéficiant d'une fiscalité attractive

Un investissement personnel significatif (location saisonnière ou à destination des étudiants...)

Investir avec le régime para-hôtelier

Autre possibilité pour les locations saisonnières, choisir le régime para-hôtelier.

Différence de taille avec la location meublée, vous devez dans ce cas proposer, en plus de l’hébergement, des services comparables à ceux d’un hôtel. En effet, vous devez proposer au moins 3 des 4 prestations suivantes : nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, fourniture du petit déjeuner ou réception de la clientèle.

En contrepartie de ces services, vous bénéficiez, comme pour le LMP, d’avantages en matière de fiscalité sur les revenus et d’imposition de la plus-value.

Spécificité du para-hôtelier, les amortissements peuvent être imputés sans limite des revenus, ce qui permet de générer un déficit plus important.

Par ailleurs, l’activité est assujettie à la TVA : sous certaines conditions, vous pouvez donc récupérer la TVA sur vos charges et travaux !

Une fiscalité particulièrement attractive

Un important investissement personnel obligatoire pour bénéficier du régime

Acheter des parts de SCPI

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, vous permettent d’investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion.

La société gère un parc immobilier et reverse aux investisseurs, le plus souvent de manière trimestrielle, une partie des loyers perçus, en fonction des parts qu’ils détiennent.

Les SCPI présentent de multiples avantages : 

  • Investies dans tous les secteurs de l’immobilier (bureaux, commerces, entrepôts…), il est facile de diversifier vos investissements immobiliers avec des SCPI.
  • Les SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros.
  • Elles vous évitent toutes les contraintes de gestion.
  • Elles peuvent être souscrites à crédit, en pleine propriété ou en démembrement.

Dotées de rendements historiques attractifs (plus de 4% en moyenne en 2022), les SCPI séduisent de nombreux investisseurs. Découvrez les meilleures SCPI du marché sélectionnées par l’équipe Grisbee.

Un investissement simple et sans aucune contrainte

Une fiscalité peu incitative

Investir dans l’immobilier via ses contrats d’épargne (assurances-vie…)

Aujourd’hui, la plupart des contrats d’épargne permettent d’investir dans l’immobilier : les assurances-vie, les contrats de capitalisation ou encore les PER proposent en effet des fonds immobiliers, via des parts de Sociétés Civiles (SC et SCI) ou de SCPI.

A titre d’exemple, notre contrat Grisbee Vie donne accès à près de 30 SCPI et SCI / SC.

Ces fonds sont accessibles à partir de quelques dizaines ou centaines d’euros et bénéficient de la fiscalité attractive du contrat de l’épargnant. Très avantageux dans le cadre de l’assurance-vie par exemple !

En revanche, par rapport à un achat direct, la performance sera logiquement réduite par les frais de gestion du contrat.

Un investissement particulièrement simple et accessible

Des frais pouvant peser sur la performance de l'investissement

Autres solutions pour investir dans l'immobilier locatif

Il existe d’autres solutions pour investir dans l’immobilier :

  • Club deals,
  • Crowdfunding immobilier,
  • Marchand de biens (opérations d’achat-revente),

Les plus important est de bien étudier le temps que vous souhaitez consacrer à votre projet et de vous faire accompagner pour faire le bon choix. Les conseillers de Grisbee sont à votre disposition pour vous aider à faire le bon choix.

L'actualité de l'immobilier

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Les taux d’intérêt ont toujours joué un rôle central dans l’économie mondiale. Depuis plusieurs décennies, ils ont atteint des niveaux historiquement bas, …

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Foire aux questions

L’achat d’un bien locatif peut permettre de toucher des revenus complémentaires et par exemple d’améliorer sa retraite.

L’immobilier est un investissement disposant par ailleurs d’un effet de levier très important : il n’est en effet pas nécessaire de disposer de la totalité des fonds pour investir dans l’immobilier. L’investissement peut se faire via un emprunt. Ce sont donc les banques, en vous prêtant de l’argent, qui vous permettent d’acheter le bien immobilier et ainsi de vous créer un capital !

La volatilité des biens immobiliers est enfin moins importante que bon nombre d’investissements.

Ces dernières années, l’offre immobilière s’est considérablement étoffée et a rendu toutes les classes d’actifs accessibles.

Vous pouvez par exemple investir dans des habitations, des bureaux, des commerces, des entrepôts, des hôtels, des résidences étudiantes, des ehpad , des biens en viager ou encore des parkings.

Avec les SCPI, vous pouvez aussi facilement investir à l’international pour bénéficier de marchés dynamiques.

Comme toute classe d’actifs, il est donc important de diversifier ses investissements dans l’immobilier.

Le principe de l’immobilier en démembrement est de séparer la nue-propriété de l’usufruit du bien pendant une durée de 15 à 20 ans.

Il est donc possible d’investir :

Dans l’usufruit d’un bien immobilier qui représente 40% de la valeur du bien immobilier. L’investisseur pourra soit utiliser le bien pour se loger ou toucher les revenus générés par la location du bien.
Dans la nue-propriété d’un bien immobilier qui représente 60% de la valeur du bien immobilier. L’investisseur devient propriétaire de la totalité du bien au terme de la durée d’investissement. Durant la période d’investissement, la nue-propriété est exonérée d’IFI et le nu-propriétaire n’a pas de taxe foncière à payer.

L’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier est donc un investissement très intéressant pour les investisseurs dont l’IFI est déjà élevé, mais aussi pour les investisseurs à la retraite ayant des revenus élevés qui veulent continuer d’agrandir leur patrimoine.

D’autre part, le démembrement immobilier est très utilisé pour préparer sa succession : le donateur garde l’usufruit du bien immobilier et transmet la nue-propriété, qui n’est pas soumise aux droits de succession, à ses héritiers.

Le rendement d’un bien immobilier représente la somme des revenus locatifs annuels, de laquelle sont retranchées les différentes charges, divisée par le montant du bien immobilier.

Cela donne : (revenus annuels – charges) / valorisation du bien immobilier.

Il est très important de prendre en compte toutes les charges annuelles qui sont liées au bien : assurances, travaux de réparation et d’entretien, impôts, taxes, frais de gestion…

En règle générale, les petites surfaces, les biens mis en collocation ou encore les parkings font partie des investissements immobiliers les plus rentables.

Pour investir dans l’immobilier, un investisseur peut emprunter de l’argent auprès de sa banque. En règle générale, le taux d’endettement ne dépasse pas 33%.

Ainsi, si un particulier touche 6 000 euros nets par mois, il pourra rembourser 2 000 euros de crédit et ainsi emprunter, avec un taux d’intérêts de 4% par exemple, 330 000 euros sur 20 ans.

Ainsi, dans l’exemple ci-dessus, en empruntant 330 000 euros, une personne pourra acheter une maison, la louer mensuellement 1400 euros et ainsi avoir un rendement de 5% par an (1400 * 12 / 330000).

L’investisseur devra mettre chaque mois 600 euros de sa poche (effort d’épargne) pour rembourser l’emprunt (2000 – 1400) et ainsi, au bout de 20 ans, il aura mis de côté 144 000 euros et sera propriétaire d’un bien d’une valeur de 330 000 euros.

C’est ce que l’on appelle l’effet de levier.

Attention : il n’est pas possible d’emprunter pour investir dans l’immobilier via une assurance-vie.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à plusieurs se pose la question de la structuration juridique de l’achat. Et ce n’est pas la partie la plus simple !

En effet, les impacts de ce choix sont importants en matière de gestion du bien et surtout de fiscalité.

Plusieurs sociétés permettent d’investir dans l’immobilier. Les plus efficaces sont les SCI et les SARL de famille.

Découvrez les différentes possibilités qui s’offrent à vous dans notre guide dédié à l’investissement dans l’immobilier via une société.

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