Nous avons rencontré Florian de Saint Priest, Fund Manager d’Arkéa REIM, pour une interview exclusive, afin de revenir sur le premier semestre …
Usufruit de SCPI
Découvrez notre guide pratique sur l'usufruit de SCPI
Les SCPI sont devenues l’un des piliers de l’investissement immobilier. Elles permettent à des épargnants de devenir propriétaires d’un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé…), sans avoir à gérer eux‑mêmes les biens ni les locataires.
Traditionnellement, on investit en SCPI en pleine propriété : on acquiert des parts, et on perçoit des revenus réguliers (les loyers redistribués) tout en profitant de la revalorisation du capital sur le long terme.
Mais il existe une approche moins connue du grand public : le démembrement de propriété. Dans ce cas, la pleine propriété des parts de SCPI est scindée en deux droits distincts :
La nue‑propriété (celui qui détient la valeur à terme mais ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement),
L’usufruit (celui qui perçoit les revenus pendant la durée du démembrement mais ne détient pas la valeur finale).
Aujourd’hui, nous allons zoomer sur une stratégie particulière : l’usufruit de SCPI.
Qu’est‑ce que l’usufruit de SCPI ?
L’usufruit de parts de SCPI consiste à acheter seulement le droit de percevoir les loyers pendant une période déterminée (souvent 3, 5, 7, 10 ans).
À la fin de cette période, l’usufruit s’éteint automatiquement et les parts reviennent pleinement au nu‑propriétaire.
Concrètement, l’investisseur en usufruit :
- N’a pas payé le prix plein des parts (il paie uniquement la valeur de l’usufruit pour la durée choisie),
- Encaisse 100 % des loyers générés par ces parts pendant cette période,
- Mais ne récupère pas la valeur des parts à la fin.
Quels sont les avantages pour l’investisseur en usufruit de SCPI ?
Investir en usufruit de SCPI séduit de plus en plus d’investisseurs et de sociétés disposant de trésorerie excédentaire.
Contrairement à un investissement en pleine propriété, l’achat d’usufruit de parts de SCPI présente plusieurs atouts stratégiques et fiscaux qui peuvent en faire une solution particulièrement attractive.
Voici les principaux.
Effet de levier et décote du prix de la part
L’usufruit temporaire de SCPI bénéficie d’une décote sur l’achat en pleine propriété pour plusieurs raisons :
- Séparation des droits : Lorsque vous achetez en usufruit, vous n’achetez que le droit de percevoir les revenus sur une période donnée (3 à 20 ans généralement), pas la propriété du capital ou la revente future de la part. La pleine propriété d’une part se compose de deux droits : la nue-propriété (le capital) et l’usufruit (les revenus).
- Décote proportionnelle à la durée : Vous payez uniquement une fraction du prix (souvent 20% à 35% de la valeur de la part en pleine propriété pour un usufruit de 5 à 10 ans), correspondant à la valeur actualisée des loyers espérés sur la durée du contrat. Ce système permet d’acheter des parts à moindre coût car vous ne bénéficiez pas du bien au-delà de la durée choisie, ni de la revalorisation des parts.
- À l’issue de la période : En fin de démembrement, vous n’avez plus aucun droit sur la part : c’est le nu-propriétaire qui devient plein propriétaire, sans avoir rien payé de plus.
- Moindre mobilisation de capital : Cette décote rend l’investissement en usufruit plus accessible en termes de trésorerie, ce qui est particulièrement recherché par les investisseurs souhaitant optimiser leur trésorerie ou percevoir des revenus immédiats sur une période précise.
Absence de gestion locative
Tout comme les SCPI en pleine propriété, l’investisseur ne supporte aucun souci de gestion immobilière : les sociétés de gestion s’occupent de tout (locataires, entretien, etc.).
À la fin de la période d’usufruit, vous n’avez pas à vous soucier de la revente des parts, contrairement à la pleine propriété.
Une exposition limitée à la valeur des actifs immobiliers
Quand on investit en usufruit de SCPI, on perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement, sans être vraiment concerné par l’évolution du prix des parts.
Cela signifie qu’en cas de baisse de la valeur des biens immobiliers, l’impact sur l’investissement de l’usufruitier reste très limité.
Seul le nu-propriétaire est concerné par la valeur des parts de SCPI à la fin du démembrement.
Idéal pour bénéficier de compléments de revenus
L’usufruitier perçoit la totalité des revenus générés par les parts de SCPI pendant toute la durée du démembrement, alors qu’il n’acquitte qu’une fraction du prix de la pleine propriété.
Grâce à la décote appliquée lors de l’achat en usufruit (souvent entre 20% et 50% du prix en pleine propriété), le rendement sur capital investi est généralement bien supérieur à celui d’un achat classique.
Lors de notre webinaire “Compléments de revenus : les solutions innovantes à découvrir” nous avons présenté l’offre d’usufruit de SCPI.
Pour en savoir plus, découvrez la dès maintenant.
Quels sont les risques ?
Les principaux risques d’investir dans l’usufruit de SCPI sont les suivants :
- Perte de capital,
- Risque de baisse des revenus : les loyers versés par la SCPI peuvent diminuer en cas d’augmentation de la vacance locative, de baisse des loyers du marché ou de difficultés de gestion. Le rendement attendu peut donc s’avérer inférieur aux projections.
- Risque de liquidité : l’usufruitier doit conserver son investissement jusqu’à la fin du démembrement. L’usufruit a une durée déterminée et non rétractable. L’investisseur ne peut pas sortir avant l’échéance sans difficulté.
Quelle est la fiscalité de l’usufruit temporaire de SCPI ?
La fiscalité de l’usufruit de parts de SCPI diffère selon que l’usufruitier est une personne physique ou une personne morale. Elle peut aussi dépendre des caractéristiques de l’offre (durée du démembrement, type de SCPI, IFI, etc.).
Fiscalité de l’usufruit de SCPI pour les personnes physiques
Les revenus issus de l’usufruit (loyers perçus) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Ces revenus supportent aussi les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
Si l’usufruitier dispose d’un déficit foncier reportable, il peut l’imputer sur ces revenus, allégeant ainsi sa charge fiscale.
L’usufruitier est redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur la valeur de l’usufruit, telle qu’indiquée par la société de gestion.
La durée du démembrement n’impacte pas directement la fiscalité, mais conditionne la durée de perception des revenus.
Fiscalité de l’usufruit de SCPI pour les personnes morales
Les loyers perçus sont imposés à l’IS, au taux applicable.
L’usufruit de parts de SCPI est considéré comme une immobilisation amortissable, avec une durée d’amortissement égale à la durée du démembrement (généralement entre 3 et 15 ans).
L’usufruitier amortit comptablement le coût d’acquisition de l’usufruit sur cette durée, ce qui lui permet de déduire cet amortissement des revenus perçus, réduisant ainsi la base imposable et donc son impôt sur les sociétés.
Ce mécanisme d’amortissement est un levier important d’optimisation fiscale.
L’usufruitier personne morale est également soumis à l’IFI sur la valeur de l’usufruit détenu.
Une fiscalité qui varie aussi en fonction des offres
La fiscalité de l’usufruit de SCPI dépend de plusieurs paramètres propres à l’offre :
- Durée du démembrement : Un usufruit temporaire sur 5, 10 ou 15 ans implique une valorisation différente, tant du prix d’acquisition que de l’amortissement comptable (pour une personne morale), et donc des effets fiscaux distincts selon la durée.
- Type de SCPI : Les SCPI de rendement, fiscales ou européennes n’appliquent pas exactement les mêmes règles de distribution de revenus, ni le même régime fiscal. Certaines SCPI investissant à l’étranger peuvent, par exemple, bénéficier de conventions fiscales spécifiques qui modifient les règles d’imposition en France des revenus ou de leur assiette IFI.
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : Selon la proportion réelle d’actifs immobiliers détenus, la nature des biens, la structure de détention (en direct, via société, via assurance-vie, etc.), ou encore le calcul de quote-part usufruit/nue-propriété, l’assiette soumise à l’IFI peut varier considérablement selon les offres.
En résumé, la fiscalité applicable à l’usufruit de parts de SCPI n’est pas figée. Elle dépend de la combinaison de ces critères, en plus du profil de l’investisseur (personne physique ou morale). Il est donc essentiel de vérifier et de se renseigner auprès de votre conseiller en gestion de patrimoine.
Comment investir dans l'usufruit de SCPI ?
Investir en usufruit de SCPI : deux possibilités
Il existe aujourd’hui deux grandes solutions pour accéder aux revenus immédiats des SCPI via l’usufruit :
- investir directement dans l’usufruit de parts de SCPI,
- ou par un fonds d’usufruit de SCPI.
Usufruit direct de SCPI
L’investisseur acquiert l’usufruit temporaire (ex : 5, 7 ou 10 ans) de parts de SCPI, via un cabinet en gestion de patrimoine tel que Grisbee Gestion Privée.
Il perçoit l’intégralité des loyers pendant la période, sans avoir le capital en fin de démembrement.
La sélection, la gestion et la fiscalité dépendent de chaque opération, et l’accès peut être limité, notamment pour les particuliers.
Fonds d’usufruit de SCPI
Il s’agit d’un fonds spécialisé qui regroupe de nombreux investisseurs pour investir collectivement dans l’usufruit de plusieurs SCPI.
Ce fonds mutualise l’accès et expose l’investisseur à un panier diversifié d’usufruits de SCPI (différentes sociétés de gestion, typologies, durées…).
L’investissement en fonds d’usufruit offre un couple rendement – volatilité particulièrement attractif et compétitif en comparaison d’autres classes d’actifs et notamment avec les autres actifs immobiliers qui ont une volatilité supérieure.
👉 Ce type d’offre n’est pas toujours facilement accessible pour un investisseur particulier.
Cependant, notre cabinet Grisbee Gestion Privée peut vous accompagner et vous proposer ce genre de solutions, en vous donnant accès à des opportunités habituellement réservées à des professionnels ou à des investisseurs institutionnels.
Notre sélection pour l'usufruit de SCPI
L’offre d’usufruit de SCPI proposée par Grisbee Gestion Privée se distingue par un niveau de diversification particulièrement élevé.
En effet, l’investisseur ne se limite pas à l’usufruit d’une seule SCPI mais combine plusieurs usufruits de SCPI différentes, chacune investissant elle‑même dans un parc immobilier varié.
Cette approche permet de bénéficier d’une double diversification. D’abord, chaque SCPI sélectionnée détient déjà un portefeuille d’actifs répartis sur plusieurs typologies (bureaux, commerces, santé, logistique…) et sur différentes zones géographiques. Ensuite, le fait de détenir plusieurs usufruits en parallèle répartit encore davantage les risques entre plusieurs sociétés de gestion et plusieurs stratégies immobilières.
L’investisseur profite ainsi d’une mutualisation des sources de loyers et d’une moindre dépendance à un seul marché immobilier. C’est un moyen d’obtenir des revenus issus d’un très large éventail d’actifs, avec un risque dilué et une exposition plus résiliente face aux fluctuations du marché.
Fonds d'usufruit : USU Select
- USU Select est le seul véhicule d’usufruit de SCPI actuellement sur le marché. Un modèle mis en place par France Valley depuis 2014.
- Le rendement annuel brut des 10 derniers fonds d’usufruits de la société s’élève à 8% (taux de distribution avant fiscalité, les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
- Avec ce fonds, vous profitez d’un couple rendement-risque au potentiel attractif et avec une volatilité très faible (<1% vs 4% pour l’immobilier français traditionnel).
- USU Select est accessible à partir de 100 000 € et présente un horizon de placement long terme.
* Avertissement
Ce fonds présente un risque de perte en capital et une liquidité limitée. Prenez connaissance des facteurs de risques spécifiques avant toute souscription. Les performances annoncées sont nettes de frais de gestion, hors prélèvements fiscaux et sociaux. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Bénéficiez d’un conseiller patrimonial à vos côtés sans frais supplémentaire :
- Bilan patrimonial et étude de votre situation, vos projets, la durée d’investissement envisagée,
- Définition d’une stratégie patrimoniale globale (épargne, défiscalisation, retraite, transmission…),
- Suivi de votre situation dans le temps.
Nos conseillers vous accompagnent dans la durée
Les conseillers en gestion de patrimoine de Grisbee Gestion Privée sont en mesure de vous accompagner dans l’ensemble de vos problématiques patrimoniales : épargne, diversification, défiscalisation, préparation de la retraite, réduction de vos frais de succession et transmission de votre patrimoine…
Connaissant parfaitement ces problématiques, ils vous apportent des conseils financiers adaptés à votre situation et à vos objectifs.
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Les SCPI de rendement sont devenues des valeurs de placements de plus en plus appréciées par les particuliers ces dernières années.
Reconnues pour leur moindre volatilité et leurs rendements annuels de 4 à 6% en moyenne, les SCPI représentent le placement idéal pour les personnes physiques et morales souhaitant investir leur capital dans l’immobilier sans contrainte.
Découvrez notre guide des SCPI pour tout comprendre de leur fonctionnement !
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