Guide : les SCPI de rendement

1. 1. Un investissement accessible : Vous pouvez investir dans des parts de SCPI à partir de quelques milliers d’euros. A titre d’exemple, la SCPI LF Opportunité est accessible dès 1.000 euros.
   2. Le placement préféré des Français : Une SCPI permet d’investir dans l’immobilier, le placement préféré des Français, considéré comme un gage de sécurité.
   3. Un rendement potentiel très attractif :  En 2021, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement a été de 4,45%. Entre 1997 et 2017, elles ont réalisé une performance moyenne de 9,8%, loin devant les actions ou les obligations.
   4. Aucune contrainte de gestion : Les SCPI permettent d’échapper au cauchemar de la gestion immobilière. Pas besoin de trouver des locataires ou de courir après les loyers : tout est pris en charge par la société de gestion de la SCPI.
   5. Des risques mutualisés : L’investissement en SCPI permet de mutualiser les risques entre les différents actionnaires et d’accéder à un parc immobilier diversifié (différents types d’immeubles répartis sur plusieurs zones géographiques).
   6. Un investissement avec effet de levier : Il est possible de souscrire aux SCPI à crédit, et donc de profiter des taux bas actuels pour se constituer un patrimoine avec un faible apport.
   7. Cumul avec les avantages de l’assurance vie : Les SCPI sont accessibles au sein de certains contrats d’assurance-vie, ce qui permet de profiter de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie tout en réduisant généralement les frais d’acquisition.
   8. Des réductions d’impôt à la clé : Les SCPI Pinel, Malraux ou de déficit foncier entraînent des réductions d’impôt sur le revenu. Il est également possible d’acheter des parts de SCPI en démembrement, offrant au nu-propriétaire une réduction de son IFI.1

Les SCPI de rendement

Il existe actuellement près de 200 SCPI en activité, la majeure partie d’entre elles étant des SCPI de rendement. Les SCPI de rendement investissent dans l’immobilier d’entreprise, notamment des bureaux et des commerces, mais également des résidences de services. Le rendement est principalement tiré de la distribution régulière de loyers. En 2022, le taux de distribution moyen de ces SCPI a été de 4,53% selon l’IEIF.

Les SCPI fiscales

Ce sont des SCPI qui investissent dans l’immobilier d’habitation. Les investisseurs qui acquièrent des parts de ces SCPI bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu et d’un rendement locatif, souvent compris entre 2% et 2,5%. Il existe plusieurs types de SCPI fiscales :

• SCPI Pinel : jusqu’à 17,5% de réduction d’impôt

Ces SCPI permettent d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 10,5 à 17,5% du montant investi, en contrepartie d’un engagement de location des biens, sous réserve du respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.

• SCPI Malraux : environ 18% de réduction d’impôt

La loi Malraux permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu liée à la restauration de biens immobiliers situés dans des zones protégées. Cette réduction d’impôt est de 22% ou 30% du montant des travaux de restauration engagés, en fonction de la localisation des immeubles. Les SCPI Malraux ciblent en général, les biens situés dans des secteurs entraînant une réduction d’impôt de 30% des travaux réalisés. La part des travaux pouvant représenter de l’ordre de 65% du montant de l’investissement, la réduction d’impôt sur le revenu obtenue via des SCPI Malraux est généralement de l’ordre de 18% nets de frais.

• SCPI Déficit foncier : jusqu’à 32% de réduction d’impôt

Le mécanisme du déficit foncier consiste à déduire les dépenses liées à un bien immobilier de ses revenus imposables. Une SCPI en déficit foncier génère ainsi des dépenses déductibles du revenu global des investisseurs. À titre d’exemple, un couple ayant des revenus fonciers soumis à la tranche marginale d’imposition de 45% et aux prélèvements sociaux de 17,2% peut, grâce à une SCPI présentant un déficit foncier de 54%, réduire son impôt de 33% du montant investi.

Quel rendement en attendre ?

Les SCPI procurent principalement des revenus locatifs aux investisseurs. Chaque trimestre, une SCPI distribue les loyers perçus aux détenteurs de parts, après déduction des frais de gestion. Cette distribution est conditionnée par l’accord de l’Assemblée Générale de la SCPI.

Le rendement d’une SCPI se calcule grâce au Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (TDVM). Le TDVM est la somme de tous les revenus distribués par la société de gestion divisée par le prix moyen de la part sur l’ensemble de l’année.

En 2022, le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4,53%, la meilleure SCPI du marché ayant distribué un rendement à 9%.

En léger rebond par rapport à 2021 (il se situait alors à 4,41%), ce taux est très attractif par rapport à de nombreux placements du marché, notamment au regard du niveau de risque des SCPI.

A la marge, la SCPI peut également procurer aux investisseurs des revenus financiers, issus des intérêts générés par les placements de la trésorerie de la société.

Enfin, la revente des parts de SCPI peut permettre de dégager une plus-value, la valorisation des SCPI évoluant en effet en fonction de l’état du marché immobilier.

Est-ce un investissement risqué ?

L’investissement dans des SCPI est principalement soumis à 2 types de risques :

• Le risque de perte en capital

L’investissement dans des SCPI n’est pas garanti. La valorisation des SCPI suit en effet l’évolution du marché immobilier, à la hausse comme à la baisse.

• Le risque locatif

Comme tout investissement dans l’immobilier, les SCPI doivent louer leurs biens à des locataires et s’assurer du bon paiement des loyers.

Néanmoins, par rapport à l’achat d’un bien immobilier en direct, les SCPI permettent de bénéficier d’une diversification entre de nombreux immeubles répartis dans plusieurs zones géographiques, ce qui permet de limiter ces risques.

Quelle durée faut-il privilégier ?

Compte tenu du risque de perte en capital, l’investissement dans des SCPI doit être envisagé dans une optique de long terme, de l’ordre de 10 à 15 ans. Cela permet également d’amortir les frais de souscription, souvent compris autour de 10% du prix des parts.

Est-ce un actif liquide ?

La liquidité d’une SCPI dépend en partie de ses statuts :

• SCPI à capital variable

Les statuts d’une SCPI à capital variable lui permettent d’émettre régulièrement des titres pour accompagner son développement et acheter de nouveaux biens. Elle peut également racheter les parts des investisseurs. Il est donc assez facile d’acheter ou de vendre des parts, suivant un prix de marché connu à l’achat ou à la vente.

• SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe définit un capital maximum dans ses statuts. Pour atteindre ce capital, la SCPI réalise des augmentations de capital quand elle désire acquérir des biens immobiliers. Entre ces différentes augmentations de capital ou lorsque le capital « plafond » est atteint, la société n’émet aucune part. Dans ce cas, l’investisseur qui souhaite vendre ses parts doit trouver un acquéreur ou se tourner vers le marché « secondaire ». L’acheteur doit pour sa part également se tourner vers ce marché pour pouvoir souscrire à des parts de SCPI, ce qui peut prendre parfois plusieurs mois. Passer par le marché secondaire implique enfin le paiement de frais d’enregistrement, de l’ordre de 5%. Si la liquidité des SCPI à capital fixe est moindre, la rareté induite par ce type de SCPI peut conduire à une évolution plus avantageuse du prix des parts.

Quelle est la fiscalité applicable aux SCPI ?

En dehors de l’assurance-vie, la fiscalité des SCPI est proche de la fiscalité des biens immobiliers détenus en direct.

• Fiscalité des revenus

Les revenus locatifs sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon 2 régimes différents :

– Régime microfoncier : lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an et que vous détenez déjà un immeuble physique loué en nu, le régime microfoncier s’applique. Les revenus locatifs issus de la SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux et imposés au taux progressif de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 30%.

– Régime « réel » : si vous ne répondez pas à ces conditions ou si vous préférez opter pour le régime réel, vous déduisez des revenus locatifs l’ensemble des charges déductibles pour obtenir un résultat foncier. Ce résultat est soumis aux prélèvements sociaux et est imposé au taux progressif de l’impôt sur le revenu. Ce régime réel concerne la majorité des associés des SCPI.

Les revenus financiers issus des placements de trésorerie sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu. Depuis janvier 2018, ces revenus sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30%.

Afin de bénéficier d’une fiscalité réduite sur les loyers tout en diversifiant son patrimoine immobilier, il peut être judicieux d’investir dans des SCPI qui ont choisi de localiser leurs investissements à l’étranger (par exemple en Allemagne).

• Plus-values à la vente

Lors de la revente des parts d’une SCPI est appliqué le régime classique des plus-values immobilières, un barème amenant à l’exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

• Transmission des parts

Lors de la transmission de parts de SCPI, des droits de succession sont à payer suivant le barème en vigueur. Si les parts de SCPI sont achetées au sein d’un contrat d’assurance-vie, la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie s’applique au moment de la transmission (cf. zoom page 9). Enfin il est possible de son vivant de démembrer les parts pour faire une donation de la nue-propriété et ainsi d’optimiser les frais de succession.

Les SCPI à crédit

Les SCPI peuvent être souscrites à crédit, ce qui permet de profiter de l’effet de levier de l’emprunt pour se constituer un patrimoine avec un effort d’épargne moindre, notamment compte tenu des taux bas actuels.

Souscrire à des SCPI à crédit présente également un intérêt fiscal, puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables.

Une technique un peu plus avancée consiste à acquérir les parts de SCPI avec un crédit in fine. Un prêt in fine permet de rembourser uniquement les intérêts pendant la durée du crédit. Le remboursement du capital intervient en une seule fois, à l’échéance du crédit. Ainsi, pendant la durée du crédit, le remboursement des intérêts demande un effort de trésorerie moins important, qui peut être parfois totalement compensé par le rendement de la SCPI. À la fin du crédit, il est nécessaire de disposer d’une somme suffisante pour rembourser intégralement le crédit, ce qui peut être réalisé en cédant les parts de SCPI. Ce montage peut toutefois être risqué en cas de baisse de la valeur des parts et ne doit être réservé qu’à des épargnants avertis ayant un patrimoine suffisant pour couvrir ce risque.

Les SCPI en démembrement

Particulièrement efficace pour préparer sa retraite, il est possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété de manière temporaire.

– Acheter des parts en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote (de 15 à 50%) sur le prix d’acquisition.

– Pendant la durée du démembrement, de l’ordre de 5 à 20 ans, le nu-propriétaire ne touche pas les revenus de la SCPI et n’est pas imposable.

– À la fin de l’opération, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et commence dès lors à percevoir les loyers associés.

Un détenteur de SCPI en pleine propriété peut par ailleurs donner la nue-propriété à ses héritiers afin de préparer sa succession.

Une fiscalité favorable

En investissant dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez d’une fiscalité particulièrement attractive.

Tant que votre épargne reste sur le contrat, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité.

En cas de rachat (revente des parts de SCPI), vous avez le choix entre 2 options fiscales :

– Intégrer les intérêts à votre déclaration de revenus. Ils seront dans ce cas soumis au barème de l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

– Opter pour le Prélèvement Forfaitaire Unique de 30%, en vigueur depuis début 2018 (ou de 24,7% pour les contrats de plus de 8 ans).

Attention : l’option pour l’impôt sur le revenu est irrévocable et globale pour tous les revenus inclus dans l’assiette du PFU.

En cas de décès, le capital transmis à chaque bénéficiaire est taxé à 20% après application d’un abattement de 152 500€ par bénéficiaire. Via leur assurance-vie, chaque conjoint peut ainsi transmettre 152 500€ à chacun de ses enfants sans aucun droit de succession.

Une meilleure liquidité

Dans le cas de SCPI en direct, il faut trouver un acquéreur sur le marché secondaire ou passer par la société de gestion pour revendre ses parts, ce qui induit un risque de liquidité. Dans le cas d’un contrat d’assurance-vie, l’assureur s’engage à racheter les titres des investisseurs.

Un produit encore plus accessible

L’investissement en SCPI est encore plus accessible au travers d’une assurance-vie. En direct, les SCPI nécessitent un investissement minimum d’un millier d’euros environ, tandis que certains contrats d’assurance-vie permettent d’investir une petite part de votre allocation en SCPI, parfois dès 50 euros.

Une décote potentielle sur le prix de la part

Lorsque vous souscrivez par le biais d’un contrat d’assurance-vie, certains assureurs peuvent proposer des décotes sur le prix d’acquisition des parts. Il est à noter que dans certains contrats d’assurance vie, les loyers reversés sont parfois limités à 85% de leur montant.

Des délais de jouissance racourcis

En général, il faut attendre plusieurs mois pour que vos parts soient investies et pour commencer à toucher des revenus avec une SCPI en direct. Au sein d’une assurance-vie, le délai de jouissance est réduit à environ 1 mois.

Afin de choisir une SCPI, il est tout d’abord nécessaire de définir un projet d’investissement, en fonction de ses objectifs, puis d’étudier quelques indicateurs clés pour déterminer la meilleure SCPI.

Quelle stratégie mettre en place en fonction de ses objectifs ?

• Se constituer un capital avec une SCPI de rendement à crédit
• Diversifier son patrimoine avec une SCPI au sein d’une assurance-vie
• Réduire son impôt sur le revenu avec des SCPI fiscales
• Préparer sa retraite avec des SCPI en nue-propriété
• Obtenir des revenus complémentaires avec une SCPI de rendement

Les indicateurs à étudier pour choisir une SCPI

• La qualité du patrimoine de la SCPI

Une SCPI bien diversifiée permet de limiter le risque. Les principaux critères de diversification à étudier sont la zone géographique, le type d’immeubles (commerce, immeuble de bureaux…) et leur nombre. Un niveau de capitalisation élevé est en général un premier indicateur de diversification. Enfin, il est à noter que le critère de la localisation est important. Les immeubles de bureaux ou commerces dans les grandes villes et plus spécifiquement en centre-ville sont à privilégier.

• La performance à long terme

La qualité d’un placement peut être appréciée selon sa performance moyenne à long terme.

– Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), qui calcule la part des loyers distribués aux investisseurs sur le prix moyen de la SCPI, permet de suivre et comparer le rendement annuel des SCPI.

– Le taux de rendement interne (TRI) permet de mesurer la performance à long terme. Cet indicateur plus complet calcule la moyenne des revenus dégagés sur une période définie et comprend également la plus-value dégagée au terme de l’opération.

• Le taux d’occupation financier

Comme tout investissement dans l’immobilier, le taux d’occupation des locaux est clé et doit être le plus élevé possible. Il faut donc être vigilant lorsque ce taux est inférieur à 90%.

• Le juste prix des parts

La valeur de reconstitution permet de vérifier la légitimité du prix des parts en recalculant la valeur du patrimoine de la SCPI. Si la totalité du prix des parts est inférieure à la valeur du patrimoine reconstitué, il y a une décote qui peut démontrer un manque d’attractivité de la SCPI.

Comment souscrire ?

Le moyen le plus efficace pour vous assurer que votre investissement est adapté à votre situation est de contacter un conseiller en gestion de patrimoine.

Les conseillers de Grisbee Gestion Privée vous permettent par exemple de souscrire à tous types de SCPI et vous accompagnent tout au long de votre investissement.

Il est à noter que souscrire via Grisbee ou un autre conseiller en gestion de patrimoine n’implique aucun frais supplémentaire. En effet, les coûts liés à la souscription ne peuvent être négociés, afin d’assurer une parfaite équité au niveau des actionnaires de la SCPI.

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