Groupements Fonciers Viticoles (GFV)

Le Groupement Foncier Viticole est une société civile régie par la loi du 31 décembre 1970. Le nombre maximum d’Associés pouvant constituer un GFV est limité.

Le GFV a deux principales caractéristiques :

• Il n’est pas autorisé à recourir un appel public à l’épargne.
• La mise en location à un exploitant agricole moyennant des revenus fonciers est au cœur même du dispositif.

Le principe est donc simple : en apportant votre part, vous constituez avec d’autres particuliers une société civile qui sera propriétaire d’un domaine viticole.

Vous ne l’exploitez pas directement mais vous en confiez la gérance à un exploitant agricole au titre d’un bail à long terme. Ce système de fermage vous donne droit en contrepartie de votre part à des revenus fonciers, dont une partie peut être sous forme de « bouteilles ».

• Un placement revalorisé : votre qualité d’associé vous confère le droit à une quote-part proportionnelle à votre apport. Elle est revalorisée suivant l’évolution des prix des vignobles de la région.
• Une possibilité de cession à tout moment : vous pouvez vendre partiellement ou intégralement  votre part sur la base de prix de cession conseillé par la gérance et ainsi obtenir une plus-value.
• Des revenus fonciers indexés : les revenus versés par le gérant sont également proportionnels à votre mise. Ils sont indexés sur la valeur de l’appellation fixée par arrêté préfectoral et sont de l’ordre de 1.5% à 4% par an, avec la possibilité d’avoir une part en nature sous forme de bouteilles de vin ou de tarifs auprès de l’exploitant. Plus la notoriété du vin est importante, moins le rendement sera intéressant. Cependant, l’acquéreur des parts disposera d’une meilleure protection patrimoniale.
• Acquisition du vin du dernier millésime : ce privilège est réservé par certains groupements à leurs seuls associés. Votre investissement est d’autant plus valorisé selon les millésimes.

Outre sa rentabilité potentielle, l’investissement dans un Groupement Foncier Viticole ouvre droit à des avantages fiscaux et patrimoniaux :

• Une réduction de l’impôt sur le revenu : réduction de 25% du montant investi dans la limite d’une souscription de 50.000€ pour une personne seule et 100.000€ pour un couple. Cette réduction d’impôt est cependant soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10.000€.
• Exonération de droit de transmission : abattement de 75% des droits fiscaux en cas de transmission, dans la limite de 300.000€, puis de 50% au-delà de ce montant.

Deux régimes d’imposition sont possibles pour déclarer ses revenus tirés d’un placement GFV :

• Le régime du micro-foncier : les revenus provenant de votre part dans le GFV sont imposables au titre d’un régime de droit commun pour des revenus fonciers ne dépassant pas les 15.000€. Un abattement forfaitaire de 30% sera à déduire de ces revenus.
• Le régime réel d’imposition : Les revenus tirés du fermage sont imposables en tant que revenus fonciers après déduction des charges déductibles comme les impôts fonciers, les frais de gestion et même les intérêts d’emprunt si l’achat des parts a été effectué par un emprunt.

Elles rentrent dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers, avec un taux d’imposition de 19% accompagné de 17,20% de prélèvements sociaux ( CSG, CRDS).

Les plus-values sont soumises à un abattement lié à la durée de détention :

• 6% par an de la 6ème à la 21ème année de détention
• 4% pour la 22ème année révolue de détention

Même si une année la production n’est pas au rendez-vous (pluie, grêle…), l’exploitant devra payer son loyer au GFV. Il est le seul à supporter ces risques.

Devenir associé dans un GFV est un bon placement à long terme. Le dispositif présente toutefois des subtilités qui nécessitent l’éclairage et l’appui d’un spécialiste.