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Investir dans l'immobilier via une société

Indivision, SCI, SARL de famille... : découvrez comment investir dans l'immobilier à plusieurs

investir dans l'immobilier à travers une société : SCI

Si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier à plusieurs, la question de la structuration juridique de l’achat se pose nécessairement. Et ce n’est pas la partie la plus simple !

En effet, les impacts de ce choix sont importants en matière de gestion du bien et de fiscalité.

L’indivision, régime par défaut, est-elle la meilleure solution ? Est-il judicieux de créer une société ? Comme souvent, la réponse n’est pas évidente. Chaque solution présente des avantages et des inconvénients.

En réalité, le choix final dépendra surtout de vos projets d’investissement. Location nue, location meublée, para-hôtelier, SCPI… : chaque investissement dans l’immobilier locatif a des conséquences sur la structure la plus adaptée.

Indivision, SCI ou SARL de famille : découvrez dès à présent les principales possibilités qui s’offrent à vous.

Régime de l'indivision ou création d'une société : principes généraux

Le régime de l’indivision

Le régime de l’indivision est le régime par défaut en cas d’achat ou de récupération d’un bien immobilier à plusieurs, sans passer par une société.

Ce régime résulte le plus souvent d’une succession ou d’une séparation.

L’indivision est une situation juridique particulière :  plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien, sans que leurs parts soient réellement individualisées.

Ce régime est très contraignant : la plupart des décisions doivent être prises à la majorité des deux tiers des indivisaires et certaines, comme la vente du bien, sont prises à l’unanimité ! Dans ces conditions, les conflits s’avèrent nombreux.

Heureusement, la gestion peut être simplifiée grâce à la signature d’une convention entre les indivisaires, qui fixe les règles de l’indivision. Mais malgré tout, l’indivision n’est pas un régime qui facilite la conservation du patrimoine dans le temps.

Concernant la fiscalité, chaque indivisaire est imposé personnellement. Par exemple, si le bien est mis en location, chaque indivisaire touche une quote-part des loyers, qui est soumise à l’impôt sur le revenu. De la même manière, en cas de revente du bien, la plus-value est imposée au régime classique des particuliers (abattements en fonction de la durée de détention).

Avantage en matière d’IFI, les biens détenus en indivision peuvent faire l’objet d’une décote, généralement de l’ordre de 30 à 40%. L’administration fiscale prend en effet en compte le fait que les indivisaires ne peuvent pas disposer librement du bien, qui perd donc de la valeur.

Régime par défaut sans contrainte administrative

Risques de blocage en cas de mésentente

Investir dans l’immobilier via une société

En matière d’investissement locatif, la création d’une société peut présenter plusieurs avantages :

  • Faciliter la transmission : en créant une société, vous pouvez organiser la transmission de vos parts sociales à vos héritiers. Cela peut permettre d’éviter les éventuels blocages liés à la succession.
  • Garantir une plus grande durabilité de l’investissement : contrairement à l’indivision, la cession de parts sociales ou d’actions par un des associés n’entraîne pas la revente du bien immobilier détenu. L’immobilier est attaché à la société et non pas à chaque associé.
  • Bénéficier d’un régime fiscal avantageux, en matière d’impôt sur le revenu mais aussi d’IFI.
  • Faciliter l’accès au crédit : une société peut plus facilement emprunter de l’argent auprès des banques et des investisseurs pour financer ses investissements immobiliers. Cela peut permettre de maximiser les rendements et d’accéder à des biens immobiliers plus importants.
  • Dans certains cas, limiter la responsabilité personnelle en cas de litiges ou de faillite : avec une SARL par exemple, votre patrimoine personnel est protégé et seuls les actifs de la société sont en jeu.
  • Simplifier la gestion, en déléguant la gestion locative à un tiers, ou en externalisant certaines tâches administratives.

Ces avantages dépendent toutefois de la structure juridique prévue, comme vous allez le découvrir ci-dessous.

SCI et SARL de famille : 2 sociétés permettant d'investir dans l'immobilier

Investir dans l'immobilier via une SCI (Société Civile Immobilière)

La Société Civile Immobilière (SCI) est la solution la plus connue pour investir dans des biens immobiliers à plusieurs. 

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société dont l’objet social est la détention et la gestion d’actifs immobiliers.

Parmi les avantages évoqués ci-dessus d’investir via une société, la SCI présente deux caractéristiques notables :

  • La responsabilité illimitée des associés : cela signifie que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI. Certes plus risquée, cette responsabilité illimitée permet en revanche aux banques de prêter plus facilement à la structure.
  • La transparence fiscale : une SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, la société elle-même ne paye pas d’impôt sur les sociétés. Ce sont les associés qui sont fiscalisés, en fonction des revenus issus de l’activité de la SCI. Cela leur permet de profiter des éventuels avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs particuliers, alors même que le bien est détenu par la SCI.

Une SCI peut aussi être soumise à l’impôt sur les sociétés. Cela peut être intéressant fiscalement si la SCI détient plusieurs biens immobiliers et réalise des bénéfices importants ou si les associés sont soumis à une tranche d’imposition élevée. Il est important de noter que l’option pour l’impôt sur les sociétés peut entraîner des coûts supplémentaires, en termes de gestion et de comptabilité, ainsi qu’une perte de souplesse dans la gestion de la société.

Attention : la SCI n’est pas une solution adaptée pour l’investissement locatif en meublé. Considéré comme une activité commerciale et non civile, l’administration n’autorise pas le régime de la transparence fiscale pour la location meublée. Une SCI qui réalise une activité de location meublée est donc automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés.

Structure efficace pour gérer un patrimoine immobilier en location nue

Ne permet pas de faire de la location meublée dans de bonnes conditions

Investir dans l’immobilier via une SARL de famille

La SARL (société à responsabilité limitée) est une société commerciale, qui permet d’investir dans l’immobilier locatif meublé.

Cette forme juridique a l’avantage de protéger les associés car leur responsabilité est limitée.

Problème majeur d’une SARL classique : elle entraîne une double imposition. Les bénéfices sont en effet soumis à l’impôt sur les sociétés et les dividendes versés aux associés sont quant à eux soumis à la flat tax (ou au barème de l’imposition sur les revenus).

La SARL familiale permet d’éviter cet écueil : réunissant des associés d’une même famille (personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité), la SARL de famille peut en effet opter pour le régime de la transparence fiscale. Elle est dans ce cas soumise à l’impôt sur le revenu, sans limitation de durée.

En location meublée, une SARL familiale permet ainsi aux associés de bénéficier du régime fiscal avantageux de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP).

Comme dans une SCI, chaque associé est alors imposé personnellement sur les revenus ou les plus-values générés.

Il peut donc s’agir d’une alternative très intéressante à la SCI pour générer des revenus locatifs en famille !

A noter : la location nue n’étant pas une activité commerciale, elle ne peut être réalisée dans le cadre d’une SARL de famille. Les activités libérales sont également exclues de ce dispositif.

Permet de profiter de la fiscalité attractive de la LMNP / LMP

Réservé aux membres d’une même famille et à la location meublée

L'actualité de l'immobilier

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Foire aux questions

L’achat d’un bien locatif peut permettre de toucher des revenus complémentaires et par exemple d’améliorer sa retraite.

L’immobilier est un investissement disposant par ailleurs d’un effet de levier très important : il n’est en effet pas nécessaire de disposer de la totalité des fonds pour investir dans l’immobilier. L’investissement peut se faire via un emprunt. Ce sont donc les banques, en vous prêtant de l’argent, qui vous permettent d’acheter le bien immobilier et ainsi de vous créer un capital !

La volatilité des biens immobiliers est enfin moins importante que bon nombre d’investissements.

Ces dernières années, l’offre immobilière s’est considérablement étoffée et a rendu toutes les classes d’actifs accessibles.

Vous pouvez par exemple investir dans des habitations, des bureaux, des commerces, des entrepôts, des hôtels, des résidences étudiantes, des ehpad , des biens en viager ou encore des parkings.

Avec les SCPI, vous pouvez aussi facilement investir à l’international pour bénéficier de marchés dynamiques.

Comme toute classe d’actifs, il est donc important de diversifier ses investissements dans l’immobilier.

Le principe de l’immobilier en démembrement est de séparer la nue-propriété de l’usufruit du bien pendant une durée de 15 à 20 ans.

Il est donc possible d’investir :

Dans l’usufruit d’un bien immobilier qui représente 40% de la valeur du bien immobilier. L’investisseur pourra soit utiliser le bien pour se loger ou toucher les revenus générés par la location du bien.
Dans la nue-propriété d’un bien immobilier qui représente 60% de la valeur du bien immobilier. L’investisseur devient propriétaire de la totalité du bien au terme de la durée d’investissement. Durant la période d’investissement, la nue-propriété est exonérée d’IFI et le nu-propriétaire n’a pas de taxe foncière à payer.

L’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier est donc un investissement très intéressant pour les investisseurs dont l’IFI est déjà élevé, mais aussi pour les investisseurs à la retraite ayant des revenus élevés qui veulent continuer d’agrandir leur patrimoine.

D’autre part, le démembrement immobilier est très utilisé pour préparer sa succession : le donateur garde l’usufruit du bien immobilier et transmet la nue-propriété, qui n’est pas soumise aux droits de succession, à ses héritiers.

Le rendement d’un bien immobilier représente la somme des revenus locatifs annuels, de laquelle sont retranchées les différentes charges, divisée par le montant du bien immobilier.

Cela donne : (revenus annuels – charges) / valorisation du bien immobilier.

Il est très important de prendre en compte toutes les charges annuelles qui sont liées au bien : assurances, travaux de réparation et d’entretien, impôts, taxes, frais de gestion…

En règle générale, les petites surfaces, les biens mis en collocation ou encore les parkings font partie des investissements immobiliers les plus rentables.

Pour investir dans l’immobilier, un investisseur peut emprunter de l’argent auprès de sa banque. En règle générale, le taux d’endettement ne dépasse pas 33%.

Ainsi, si un particulier touche 6 000 euros nets par mois, il pourra rembourser 2 000 euros de crédit et ainsi emprunter, avec un taux d’intérêts de 4% par exemple, 330 000 euros sur 20 ans.

Ainsi, dans l’exemple ci-dessus, en empruntant 330 000 euros, une personne pourra acheter une maison, la louer mensuellement  1400 euros et ainsi avoir un rendement de 5% par an (1400 * 12 / 330000).

L’investisseur devra mettre chaque mois 600 euros de sa poche (effort d’épargne) pour rembourser l’emprunt (2000 – 1400) et ainsi, au bout de 20 ans, il aura mis de côté 144 000 euros et sera propriétaire d’un bien d’une valeur de 330 000 euros.

C’est ce que l’on appelle l’effet de levier.

Attention : il n’est pas possible d’emprunter pour investir dans l’immobilier via une assurance-vie.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à plusieurs se pose la question de la structuration juridique de l’achat. Et ce n’est pas la partie la plus simple !

En effet, les impacts de ce choix sont importants en matière de gestion du bien et surtout de fiscalité.

Plusieurs sociétés permettent d’investir dans l’immobilier. Les plus efficaces sont les  SCI et les SARL de famille.

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