Après avoir affiché une bonne résistance face aux crises passées (financière, sanitaire…), le marché immobilier traverse une période de turbulences qui s’intensifie depuis le début de l’année. Les SCPI, mais aussi les fonds immobiliers distribués dans les contrats d’épargne (SCI, OPCI), sont pour la plupart touchés de plein fouet par la crise.
Un marché immobilier en plein retournement
Depuis le début de l’année, plusieurs SCPI et fonds immobiliers enregistrent des baisses de prix de leurs parts. Cette tendance s’est même accélérée au cours des dernières semaines.
La baisse est particulièrement significative pour certaines SCPI, pouvant parfois dépasser 15% :
- Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM (-17,07%),
- Génépierre de Amundi Immobilier (-17,04%),
- PFO2 de Perial AM (-16,30%),
- PF Grand Paris de Perial AM (-15,80%),
- Edissimmo de Amundi Immobilier (-13,92%),
- Primopierre de Primonial REIM (-13,50%).
- Rivoli Avenir Patrimoine de Amundi Immobilier (-12,42%),
- Patrimmo Commerce de Primonial REIM (-10,70%),
- Opus Real de BNP Paribas REIM (-9,80%),
- LF Europimmo de La Française REM (-9,60%),
- PF Hospitalité Europe de Perial AM (-9,50%),
- Crédit Mutuel Pierre 1 de La Française REM (-7,02%).
Quelques SCI affichent également des performances négatives depuis le début de l’année :
- Capimmo de Primonial REIM (-11,93%),
- Pythagore de Theoreim (-11,38%),
- Perennite Pierre de La Française REM (-8,48%),
- GF Pierre de Generali Real Estate (-6,02%),
- Afer Immo 2 de OFI Invest Real Estate SGP (-4,12%),
- Tangram de Amundi Immobilier (-3,36%).
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), moins connus du grand public, ne sont pas épargnés :
- Edmond De Rothschild immo Premium de Edmond de Rothschild REIM (-11,08%),
- Dynapierre de Swiss Life Asset Managers France (-7,22%),
- Opcimmo de Amundi Immobilier (-6,78%).
Ces mauvaises nouvelles touchent de nombreux investisseurs : la pierre ayant traversé sans trop de difficultés les dernières crises, les épargnants ont massivement investi dans les SCPI et les fonds immobiliers, en direct ou via leurs contrats d’assurance-vie. Accessibles à partir de montants faibles, ces investissements présentaient en effet un couple rendement / risque particulièrement attractif en période de taux bas.
Certes, certaines SCPI et SCI tirent leur épingle du jeu à ce stade, notamment les véhicules les plus récents, qui commencent à investir et peuvent profiter de décotes, ou certains fonds spécialisés, par exemple dans l’immobilier de santé.
Mais, dans ce contexte globalement défavorable, les SCPI ont enregistré une baisse de 23% de leur collecte au premier semestre 2023 par rapport à l’année précédente, selon l’ASPIM. Pire, les SCI ont vu leur collecte chuter de 66%. Et ce mouvement semble encore s’accélérer au deuxième semestre.
La spirale infernale de l’immobilier
Raison principale et bien connue de ce retournement : la hausse des taux d’intérêt, amorcée en 2022, exerce une pression croissante sur l’ensemble du marché immobilier.
Début 2023, des premières baisses de valorisation ont été annoncées par des sociétés de gestion.
Les investisseurs ont commencé à se détourner de ces fonds et certaines sociétés de gestion ont enregistré une collecte nette négative (demandes de rachat supérieures aux nouveaux investissements). Cette décollecte a progressivement mis sous tension la gestion des véhicules immobiliers, dont le niveau de liquidités n’a cessé de baisser.
De son côté, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a demandé aux sociétés de gestion de mettre à jour les expertises de leurs actifs immobiliers. Cela a entraîné des baisses significatives de valorisation de nombreuses SCPI au cours de l’été 2023.
Pour préserver leurs liquidités, certains fonds sont contraints de prévoir, en urgence, des plans de cession de leurs biens dans des conditions défavorables, précipitant la baisse de leur valorisation depuis la rentrée… et accélérant encore la fuite des investisseurs.
Vendre ses SCPI et SCI en période de crise : bonne ou mauvaise idée ?
Face à une perte de valeur, la question de la vente de ses parts se pose naturellement.
“Aujourd’hui, les rendements des actifs immobiliers ne sont plus suffisamment attractifs aux yeux des investisseurs institutionnels, notamment par rapport aux obligations d’États” explique Maxime Camus, Directeur Associé de Grisbee Gestion Privée. “A titre d’exemple, l’OAT à 10 ans de la France est de l’ordre de 3,50% début octobre 2023. Pour retrouver un niveau de rendement attractif, les actifs immobiliers devraient enregistrer une baisse de plus de 30% par rapport à 2021”.
Pour les investisseurs fortement exposés à ces actifs, en particulier dans les bureaux et les commerces, il est donc essentiel de réduire la voilure.
Quelques fonds immobiliers ou SCPI peuvent être conservés dans une stratégie de long terme. Mais il faut plus que jamais “être vigilant et étudier attentivement la composition du patrimoine des fonds immobiliers détenus, l’évolution de leur collecte et leur niveau de liquidités.“
Quelles alternatives aux investissements immobiliers pour les épargnants ?
Face à ces défis, les épargnants doivent envisager des alternatives pour diversifier leurs investissements.
Dans ce contexte, les fonds monétaires sont redevenus attractifs pour un investissement à court terme. Les fonds obligataires à échéance bénéficient également de la hausse des taux et offrent de belles performances depuis le début de l’année.
Les produits structurés représentent une “opportunité de diversification encore trop méconnue” explique Maxime Camus. Certains produits disposant d’une garantie en capital à échéance offrent actuellement des coupons annuels pouvant atteindre 5%. “En cette période d’incertitude et d’inflation, nous sommes convaincus que c’est un investissement intéressant sur le long terme“.
Pour les profils plus dynamiques avec un horizon long terme, le Private Equity offre également des opportunités à explorer.
