Incontournable dans la composition globale d’un patrimoine, l’immobilier est à considérer comme un actif à part entière. Effectivement, la sélection, l’acquisition, le financement, la gestion et l’arbitrage doivent être optimisés.
Cet article abordera l’immobilier en tant qu’actif patrimonial : l’immobilier direct et indirect, les régimes fiscaux d’investissement, leurs avantages et inconvénients, et enfin le cadre juridique de l’immobilier.
Actif physique et donc tangible, l’immobilier se différencie par sa nature des valeurs mobilières, et donc financières. Depuis les années extrêmement mouvementées de 2007 et 2008, l’immobilier a su procurer une certaine sécurité à de nombreux investisseurs. Bénéficiant d’un cycle long, rares sont les acquéreurs dont le capital s’est dévalué dans le temps. Posséder de l’immobilier, comme tout autre actif patrimonial, correspond parfaitement à une logique de diversification.
Immobilier direct ou indirect
Il existe deux grandes catégories d’investissement dans l’immobilier :
• L’immobilier direct : Tangible, il peut se présenter sous diverses formes telles que des appartements, immeubles, murs de commerces ou d’entreprises, … Il peut être possédé en pleine-propriété, nue-propriété ou usufruit. Le ticket d’entrée minimum est d’environ 80.000 euros.
• L’immobilier indirect (“pierre-papier”) : Il peut être matérialisé par des parts de SCPI fiscales ou de rendement. Il peut également être matérialisé dans le domaine financier par des fonds en euros ou des unités de comptes investis dans l’immobilier dans l’assurance-vie ou et des fonds éligibles au PEA. Le ticket d’entrée peut ainsi démarrer à quelques centaines d’euros.
Investir dans l’une ou l’autre de ces catégories est avant tout une question d’objectif.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
La réponse est quasi systématiquement liée à vos projets de vie :
- protection du cadre de vie par acquisition de la résidence principale,
- diversification du patrimoine,
- recherche de solutions afin d’abaisser la pression fiscale,
- protection du niveau de vie par création de revenus futurs qui seront prévus et perçus au moment des études des enfants, pour la retraite…
Ainsi, votre conseiller se doit de vous proposer une solution diversifiée d’investissements possibles, et adaptée à vos attentes. Cela dépendra notamment de vos données patrimoniales et financières.
Les différents régimes d’investissement dans l’immobilier
Pour rappel, le plafonnement des niches fiscales est de 10.000 euros par foyer fiscal pour 2019, hors certaines exceptions.
Voici donc les différents régimes d’investissements existants :
Investir dans l’ancien
Les régimes Malraux et Monument Historique proposent des réhabilitations de bâtiments classés en France. Cela permet notamment d’abaisser fortement la pression fiscale sur la durée des travaux. Ces deux régimes sont des exceptions car ils ne sont pas assujettis au plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par foyer fiscal.
Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
- 30% pour les immeubles situés dans une zone appartenant au Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
- 22% pour les immeubles situés dans une zone appartenant au Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
Cependant, le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2020 est plafonné à 400.000 euros pour une période de 4 années consécutives.
Les SCPI Malraux permettent également une réduction de 18% du montant investi. Ces dernières sont accessibles dès quelques milliers d’euros et prennent en charge les contraintes de gestion.
Le dispositif Monument Historique permet, quant à lui, d’imputer le montant des travaux réalisés sur un bien immobilier ancien et classé historique sur votre revenu imposable. Ce dispositif est particulièrement intéressant puisqu’il n’est limité par aucun plafond.
Le régime de Déficit Foncier est essentiellement utilisé pour neutraliser des revenus fonciers préalablement existants, provenant de loyers ou de SCPI. Cela se réalise par l’imputation du montant des travaux car les revenus sont de même nature. Les SCPI de Déficit Foncier peuvent également permettre une neutralisation des revenus fonciers existants.
Investir dans le neuf
Le dispositif Pinel, mis en place dès 2014 et prolongé jusqu’en 2021, permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% de l’investissement. Cela dépend notamment de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Cependant, ce dispositif est plafonné à 300.000 euros par foyer fiscal (2 biens maximum par an). Il est également possible de profiter de ce dispositif à travers des SCPI Pinel.
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), en amendement Censi-Bouvard, permet une réduction d’impôt de 11% lissé sur 9 ans du montant de l’investissement. Cela permet également une récupération de la TVA, et des revenus nets d’impôts futurs. Les revenus sont ici des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils ne doivent cependant pas dépasser 23.000 euros ou 50% des revenus de votre foyer fiscal. Vous serez sinon considéré comme professionnel. Quatre catégories existent : Résidence Etudiante / Tourisme d’Affaires / EHPAD & Résidence Séniors / et Villégiature mer et montagne. Une attention particulière doit être apportée au bail commercial et au gestionnaire. Ce régime peut également être réalisé en amortissement.
Le démembrement de propriété permet d’acquérir la nue-propriété d’un bien à un prix décoté par rapport à la pleine propriété, sans aucune fiscalité sur la durée du démembrement, et de percevoir des revenus à terme calés sur l’échéance de son choix. Il existe également possible d’acquérir des parts de SCPI en démembrement.
Investir dans le neuf en Outre-Mer
Le Girardin permet de soutenir le développement économique des départements et collectivités d’Outre-Mer. Cela consiste à financer l’investissement dans des matériels industriels neufs (Girardin Industriel) et dans des logements sociaux (Girardin Social) dans le but d’obtenir une importante réduction d’impôt. En effet, ce dispositif permet de profiter l’année suivante d’une réduction d’impôt allant de 110 à 116% du montant investi.
De plus, le Girardin échappe au plafond des niches fiscales s’élevant à 10.000 euros. Les produits de défiscalisation Outre-Mer sont en effet soumis à un plafond spécifique de 18.000 euros. Cependant, le montant retenu dans ce plafond va de 30% (Girardin Social) à 44% (Girardin Industriel) du montant investi. Pour un Girardin Social, la réduction d’impôt peut donc ainsi atteindre jusqu’à 60.000€.
Cependant, les fonds investis ne seront pas récupérés : il s’agit d’un investissement “one shot”.
Les points de vigilance
Tous ces régimes d’investissements sont à envisager afin de répondre à des objectifs précis. Les modes de détention, les durées de détention, les effets fiscaux, la catégorie des revenus, l’emplacement, les conditions de bail (s’il y en a un), la solvabilité du gestionnaire, la situation économique du pays, la liquidité, les risques et les conditions de sortie sont différents pour chacun de ces régimes. Cela doit ainsi être abordé en toute transparence et exhaustivité avec votre conseiller.
Le financement
L’adage souvent usité qui dit que “la plus-value se fait à l’acquisition” est toujours d’actualité. Effectivement, les taux d’emprunt sont toujours actuellement bas. Consommation des fonds propres, emprunt, ou même un mixte des deux, tout est une question de calcul. Consulter un point de vue extérieur à sa propre banque s’avère donc souvent très judicieux et bénéfique.
La transmission
De nombreux biens immobiliers sont encore à ce jour possédés en indivision familiale, future source de conflits entre les enfants copropriétaires indivisaires lors de la succession. Il est donc important d’anticiper la transmission de ses biens immobiliers. Pour ce faire, le Code Civil et ses articles relatifs aux avantages des différents régimes matrimoniaux permettent d’envisager une configuration familiale adaptée.
Il est également bon de garder en mémoire que ces mêmes articles du Code Civil employés par de l’ingénierie patrimoniale vous assurent une optimisation fiscale des futurs droits de mutation, afin de transmettre son patrimoine dans de bonnes conditions.
Cadre légal
L’activité de transactions immobilières est encadrée par la Loi Hoguet. Cette loi prévoit que tout professionnel de ce domaine possède une carte de Transactions Immobilières nominative, la “Carte T”, ainsi qu’une Responsabilité Civile et Professionnelle (RCP) associée. Tout interlocuteur sérieux de ce domaine se doit donc de vous présenter ces documents dès que vous abordez une potentielle acquisition immobilière.
L’immobilier est donc incontournable et peut s’avérer être un actif patrimonial très pertinent. Cela à condition d’en connaître la palette du possible mais également ses limites, et bien sûr, être bien conseillé.
