Donations exonérées d’impôt pour l’achat d’un logement neuf.
La loi de finances 2025 introduit plusieurs nouveautés fiscales, dont un dispositif majeur concernant les donations pour l’achat d’un logement neuf.
Avec cette mesure temporaire, chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € en exonération d’impôt, dans une limite totale de 300 000 € par bénéficiaire.
Décryptons ensemble les détails de cette mesure.
Les grandes lignes de cette mesure immobilière
Le dispositif permet d’exonérer d’impôt les dons d’argent effectués entre membres de la famille, sous réserve que ces sommes soient destinées à :
- L’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
- La réalisation de travaux et dépenses de rénovation énergétique, sous conditions.
Cette exonération concerne les donations entre parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, voire à des neveux et nièces si les donateurs n’ont pas de descendants directs.
Ce dispositif est applicable aux donations effectuées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Plafonds et montants d’exonération des donations
Les donations exonérées d’impôt pour l’achat d’un logement neuf sont soumises à deux plafonds :
- 100 000 euros maximum par donateur et par donataire.
- 300 000 euros maximum par bénéficiaire pour l’ensemble des donations reçues durant la période.
Ces plafonds s’ajoutent aux abattements existants en matière de donations. Par exemple, un couple de parents peut donner jusqu’à 400 000 € à leur enfant (100 000 € chacun sous l’exonération temporaire + 100 000 € chacun au titre de l’abattement classique).
💡 Exemple concret :
Lucas, jeune actif, souhaite acheter un appartement neuf de 350 000 €.
- Ses parents lui font une donation de 100 000 € chacun, soit 200 000 € exonérés d’impôt.
- Ses grands-parents lui versent 50 000 € supplémentaires.
Lucas bénéficie ainsi d’une aide totale de 250 000 € sans droits de mutation, ce qui réduit considérablement son besoin d’emprunt.
Conditions d’application de l’exoneration
Pour bénéficier de l’exonération, vous devez respecter ces conditions :
- Nature du bien
Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
Les biens anciens sont exclus, sauf lorsqu’ils font l’objet de travaux éligibles à la prime de rénovation énergétique, telle que définie par la loi de finances pour 2020.
Ces travaux doivent être réalisés dans la résidence principale du donataire, par des professionnels qualifiés, et ne peuvent pas être effectués par le donataire lui-même. - Délai d’utilisation
L’argent donné doit impérativement être utilisé au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant la date du don. Cette condition est non négociable et la tolérance est nulle sur ce délai. Pour la VEFA, la date à retenir pour le respect du délai de 6 mois est la signature de l’acte authentique d’achat, et non le contrat de réservation. - Occupation du bien
Le bénéficiaire doit conserver le bien comme résidence principale pendant au moins 5 ans à partir de l’achat ou de la fin des travaux. En cas de non-respect, l’exonération sera annulée et les droits de mutation devront être payés rétroactivement. Il est interdit de le mettre en location à un membre du foyer fiscal du donataire. - Utilisation des fonds
Les dons ne peuvent pas financer des dépenses bénéficiant déjà d’un crédit d’impôt (article 199 sexdecies du CGI). - Preuves à fournir
Le bénéficiaire (donataire) doit pouvoir prouver la date du versement (virement, chèque, mandat, espèces acceptées), et l’apport de la somme dans l’acte d’acquisition. La conservation des justificatifs est impérative.
Une mesure temporaire
Ce dispositif est applicable à partir de la promulgation de la loi et restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026. Cette période permet aux familles d’anticiper et d’organiser leurs projets de donation et d’acquisition immobilière.
Le gouvernement prévoit une évaluation du dispositif avant le 30 septembre 2026 pour en mesurer l’impact.
Avantages et limites de la mesure
Avantages :
- Exonération totale de droits de mutation sur des montants significatifs.
- Réduction des besoins de financement bancaire, donc des charges d’emprunt.
- Opportunité d’optimiser la transmission patrimoniale dans un cadre fiscal avantageux.
Limites :
- Condition d’occupation du bien comme résidence principale pendant 5 ans.
- Inéligibilité des biens anciens, même en cas de rénovation partielle.
- Plafonnement à 300 000 € par bénéficiaire, insuffisant dans certaines zones à forte pression immobilière.
Il existe également certaines exclusions :
- Le financement d’un terrain à bâtir ou d’une construction par le donataire lui-même,
- Le remboursement d’un prêt précédemment contracté (pas de refinancement),
- Les apports à une SCI ou les remboursements via SCI,
- L’achat dans une résidence gérée (Ehpad, résidence étudiants…).
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