Donation pour l’achat d’un logement : nouvelles règles 2026 et deadline du 31 décembre
En février 2025, nous vous présentions le dispositif de donation exonérée pour l’achat d’un logement neuf. Depuis, la loi de finances 2026 l’a étendu à de nouveaux cas. Par ailleurs, la date de clôture approche : le dispositif expire le 31 décembre 2026 pour la majorité des projets. Il reste donc quatre mois pour en profiter.
Voici les nouvelles règles à connaître et pourquoi il est urgent d’agir.
Rappel : de quoi s’agit-il ?
Codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts, ce dispositif temporaire permet à un parent, grand-parent ou arrière-grand-parent de donner une somme d’argent à un descendant en totale franchise de droits de donation. Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros. Un bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 euros au total, en cumulant les dons de plusieurs membres de sa famille.
Les fonds doivent être affectés à un projet immobilier précis, dans un délai de six mois suivant le versement. Pour le détail complet des conditions initiales (nature du bien, délais, conservation du bien pendant 5 ans, preuves à fournir), retrouvez notre article dédié publié en 2025.
Ce que la loi de finances 2026 a changé
La mesure initiale ciblait exclusivement les logements neufs ou acquis en VEFA, ainsi que les travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale existante du bénéficiaire. La loi de finances 2026 a étendu le dispositif à une troisième catégorie, jusqu’alors exclue : le logement ancien.
Depuis le 1er janvier 2026 et jusqu’au 30 juin 2027, l’exonération s’applique désormais à l’acquisition d’un logement ancien, à condition que le bénéficiaire soit primo-accédant. Autrement dit, il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant l’acquisition. Le logement doit être destiné à sa résidence principale et conservé en tant que tel pendant cinq ans.
C’est une avancée concrète. En effet, beaucoup de jeunes acheteurs se tournent vers l’ancien, notamment en dehors des grandes métropoles où le neuf reste rare ou trop onéreux. Ainsi, cette extension ouvre le dispositif à une population bien plus large de primo-accédants.
Les trois projets désormais éligibles
En 2026, l’exonération s’applique à trois types de projets :
- L’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire ou de son locataire (jusqu’au 31 décembre 2026).
- La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale existante du bénéficiaire, éligibles à MaPrimeRénov’ (jusqu’au 31 décembre 2026). Attention : il n’est pas possible de cumuler l’exonération et la prime pour les mêmes travaux.
- L’acquisition d’un logement ancien, réservée aux primo-accédants (jusqu’au 30 juin 2027).
Les cumuls possibles en 2026
L’exonération de 100 000 euros par donateur s’additionne aux abattements de droit commun. En cumulant les trois dispositifs disponibles, voici ce qu’un enfant peut recevoir de chacun de ses parents en 2026, en totale franchise de droits :
- Abattement classique parent-enfant (art. 779 I CGI) : 100 000 euros, renouvelable tous les 15 ans
- Don familial de sommes d’argent (art. 790 G CGI) : 31 865 euros, sous condition que le donateur ait moins de 80 ans
- Exonération exceptionnelle logement (art. 790 A bis CGI) : 100 000 euros
Soit un total de 231 865 euros par parent, et jusqu’à 463 730 euros pour un couple, transmis en totale franchise de droits.
Pourquoi il faut agir avant le 31 décembre 2026
Pour les projets dans le neuf, la VEFA et la rénovation énergétique, le dispositif prend fin le 31 décembre 2026. C’est la date du don qui doit impérativement être antérieure à cette échéance. Les fonds peuvent ensuite être affectés dans les six mois qui suivent. Autrement dit, un don réalisé en décembre 2026 peut financer un achat notarié jusqu’en juin 2027.
Sauf prorogation par une future loi de finances, l’exonération exceptionnelle disparaîtra au 1er janvier 2027 pour ces projets. Les donations retomberont alors dans le régime de droit commun.
💡 Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2026, toute déclaration de don doit obligatoirement être effectuée en ligne, via l’espace personnel du bénéficiaire sur impots.gouv.fr. Un acte notarié reste fortement recommandé pour sécuriser la date du don et éviter tout risque de remise en cause par l’administration fiscale.
💡 Notre conseil : si vous envisagez d’aider un enfant ou un petit-enfant à devenir propriétaire ou à financer des travaux de rénovation, il est indispensable d’agir avant la fin de l’année. Nos conseillers peuvent vous accompagner pour structurer cette donation dans les meilleures conditions fiscales et la combiner avec les autres dispositifs de transmission disponibles.
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