Cotisations sociales et impôt sur les revenus fonciers : comment les limiter ?

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Cotisations sociales et impôt sur les revenus fonciers : comment les limiter ?

Les biens immobiliers qui génèrent des revenus fonciers ont la particularité de ne pas être amortissables fiscalement. La dépréciation du bien n’est en effet pas prise en compte dans le calcul de l’impôt.
Les loyers générés par la location de ces biens immobiliers sont donc entièrement taxables. Le contribuable devra ainsi s’acquitter d’une imposition lourde, constituée de l’impôt sur le revenu et des cotisations sociales (CSG et CRDS) générées par ces revenus fonciers.
Prenons l’exemple d’un contribuable situé dans la tranche marginale d’imposition à 41% : celui-ci sera en réalité ponctionné de 58,2% sur ses revenus fonciers !
Comment réduire l’impôt et les cotisations sociales susceptibles de peser trop lourdement sur le contribuable ? Il existe heureusement trois solutions à ce problème fiscal.

Le déficit foncier

Le principe est de maximiser les charges de travaux et d’entretien qui seront directement déductibles des revenus fonciers.
Il faut cependant faire attention à bien définir les travaux qui seront à la source de la déduction afin de ne pas voir celle-ci contestée par l’administration fiscale.
Pour ne pas avoir à se préoccuper de ce souci supplémentaire, le particulier peut investir dans une SCPI de déficit foncier. Ces SCPI sont des sociétés civiles de placement dans l’immobilier qui investissent dans des immeubles situés en plein cœur des villes nécessitant d’importants travaux de rénovation.
L’investisseur va donc acquérir des parts de SCPI. Une partie de la valeur des parts, pouvant représenter jusqu’à 50%, sera dédiée à la rénovation des immeubles. Les travaux sont répartis sur deux années : l’investisseur pourra déduire la première année 45% du montant alloué aux travaux et 55% la deuxième année.
La SCPI de déficit foncier peut donc être un moyen particulièrement efficace pour réduire de manière concrète les revenus fonciers générés par d’autres biens immobiliers détenus et donc réaliser une économie d’impôt et de cotisations sociales. En revanche, dans le cas d’un investissement à crédit, il ne faut bien entendu pas compter sur le rendement de la SCPI pour rembourser les intérêts d’emprunt, puisque celle-ci perd de l’argent ; c’est pour cette raison qu’il faut favoriser les crédits “in fine” pour ce type d’investissement.

Le démembrement immobilier

Dans le cadre d’un investissement dans un bien immobilier, un premier investisseur, en collaboration avec un deuxième investisseur, peut opter pour le démembrement immobilier. L’objectif est d’acquérir la nue-propriété du bien, l’usufruit revenant au deuxième investisseur. Au moment du décès de l’usufruitier, c’est le nu-propriétaire qui récupère l’usufruit.
De cette manière, le nu-propriétaire ne va toucher aucun revenu foncier taxable pendant toute la durée du montage ; il ne sera donc pas imposable et n’aura pas à s’acquitter des cotisations sociales.
De la même façon, si le contribuable possède déjà un bien immobilier qui génère des revenus fonciers, celui-ci peut décider de ne garder que la nue-propriété et de céder temporairement l’usufruit à l’un de ses enfants ou parents.
Enfin, dans le cas d’un investissement à crédit, l’investisseur pourra déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers.
Il est important de souligner qu’il est également possible d’acquérir des parts de SCPI en démembrement.

La location meublée

Louer un bien immobilier en meublé peut s’avérer bien plus intéressant que le louer à nu.
En rendant le bien meublé, les loyers perçus changent de statut : ils ne sont plus considérés comme des revenus fonciers mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Avec les BIC, le bien immobilier meublé loué est amortissable !
On parle dans ce cas de loueurs meublés professionnels ou de loueurs meublés non professionnels (LMP ou LMNP).
Avec le statut de LMP, il est possible d’imputer les déficits sur le revenu global sans limite de montant et l’investisseur n’est soumis qu’à la CSG sur les revenus d’activité, à 8%. Le LMNP supporte pour le coup la CSG et la CRDS à 17,2%.
Il faut tout de même faire attention au marché de la location avant de meubler l’immeuble en question. En effet, il est parfois plus difficile de trouver des locataires en bien meublé qu’en bien nu.
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